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关于城市商品房价格控制与廉租房建设资金的思考 　　[摘要] 解决中国老百姓的居住问题,在市场经济模式下,应采商品和房屋租赁两元市场结构。在商品房市场中,对属于市场竞争范畴,价格有企业自主,如属于自然垄断结构,则应由政府定价,此属全球通用做法。我国房地产市场具有独特的属性,即土地国有。如何规范这一市场,没有现成模式可参照,只能依据理论,结合我国的特点,研究适合我国的具体方法。文章以自然垄断理论为依据,认为中国房地产市场具有自然垄断性质,提出政府应干预企业一级房市的定价权,此为文章的上篇。向社会批量提供可租赁的房屋,是一国住房制度不可缺少的部分,文章根据十七大提出的增加人民资本性收入的号召,提出借鉴美国的房屋投资基金的办法,动员全体社会成员,将多余的钱参与廉租房建设,向社会提供足够的可供租赁的房屋,实现使有能力买房的人,通过买房解决住房问题,暂时没有能力的人,可以通过租赁廉价房屋的方式解决住房问题,以此建立我国的住房制度。 　　[关键词] 商品房 廉租房建设 市场经济 　　 　　房价的不断攀升,又引起了人们对如何控制房价,以及如何解决低收入群体的居住权问题的关注。本文试从控制房价和扩大廉租房范围的角度,探索解决上述问题的新思路。 　　 　　上篇:一级房市定价权的归属 　　 　　市场经济的一个重要特征是企业享有充分的产品定价权,然同属于市场经济的城市出租车行业,却早就失去了对服务定价的自主权,改由执行当地政府统一规定的价格标准。出租车行业为何不能享有自主的定价权,原因在于其所从事的行业具有自然垄断性质。 　　所谓自然垄断是指基于某些产品或服务的特殊性,如由众多企业生产经营,不如由一个或几个生产、经营更具效率。换句话说,无限的市场进入,不如有限的市场进入更具效率。这类行业除了城市出租车行业外,还有城市的供电、供水、供气、公共交通等。各国对从事具有自然垄断性质的行业,都采取剥夺自主定价权利的做法,实行政府定价,以维护消费者的利益。 　　一级房市商品房的定价,是采企业自主定价,还是采政府定价,不仅会影响整个房产市场的价格走势,还会影响政府的既要防止房市过多泡沫,又不遏制房产市场的健康发展政策的落实,实乃关系重大。 　　就目前而言,我国一级房产市场,采企业自主定价,报政府物价部门备案。该定价方法已暴露出诸多弊端,其中最为典型的就是“捂盘惜售”和“虚假买单”,人为造成供不应求的假象,掩盖其背后推升房价的实质。针对2004～2005年可能形成的房市泡沫,政府从经济(严控贷款)、行政(从严赋税)下猛药挤兑泡沫,唯独未从定价权归属入手。猛药之下,泡沫虽被驱除,但一级房市的健康发展也受到一定程度的影响。为了挽救房市,政府,尤其是地方政府又积极为房市“松绑”,房市刚有些回暖,久违的“捂盘”和“大单退房”又频见报端。我国房市似乎也步入“一抓就死,一放就乱”的怪圈。 　　如何实现既保证房产市场健康发展,又不产生过多房产泡沫,笔者以为,解决一级房市定价权的归属至关重要,而正确界定房地产行业的属性,则更是重中之重。 　　从我国国情出发,一级房地产开发行业具有自然垄断性质。其理由是:1.我国房地产市场不同于西方土地私有化国家的房地产市场。土地私有化决定了土地供给的竞争性,我国土地国有,这一特点决定了土地供给的垄断性。我国现行的土地使用权招投标制度,只表明获取土地使用权的可竞争性,但无法改变土地供给的垄断性,它决定了市场进入是有限的,而不是无限的。2.房屋商品是极具区域性特征的市场,这一特征也说明土地供给的有限性,房屋商品的生产者是不能象其它产品那样,可通过调动其它区域的同类产品,来满足某一区域突然增加的需求。房产市场的区域性特征,说明该市场封闭的效力,排斥竞争者的进入。3.“捂盘惜售”和“虚假买单”从实践层面证明房产开发商具有垄断力量。垄断经济理论告诉我们,当一个企业在某一市场具有垄断力量时,其才有能力实施限制产量,提高价格。捂盘惜售的实质就是房产开发商独自,以直接的方法实施限制房屋产品的供应量,减少市场供给,其目的则是抬高房价,而虚假买单的实质则是房产开发商与他人同谋,以间接的方法实施限制房屋产品供应量,减少市场供给,目的同样是抬高房价。由此可见,我国一级房地产行业,基于土地供给和区域市场的原因,其已具备垄断地位,这种垄断地位不是房地产开发企业主观谋取的,而是客观造成的。上述关于我国一级房地产行业具有自然垄断性质的分析如果成立,那么,根据对从事具有自然垄断性质行业管理的国际惯例,该行业生产的产品、提供服务的定价权便应归政府。政府对房价定价的价格构成,可参考:造房成本+合理利润。 　　由政府为一级房市的商品房定价的优势将主要体现在以下方面:1.可从根本上消除房产商的捂盘行为。由于实行政府定价,楼盘销售的时间与价格不发生联系,无论在何