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发挥行业协会对房地产市场的维护功能研究 　　摘 要:由于房地产市场陷入市场失灵和政府失灵的困境,必然呼吁行业协会的调节作用。行业协会,作为一种交流和服务的平台,协助政府决策的同时也为企业引领方向、提供服务。但是从实践意义上分析,由于发展不完善以及各种外部体制因素的影响,导致其对房地产市场的维护功能尚未充分发挥。因此文章最后提出了相应的改进措施,以促进协会对房地产市场的维护功能。 　　关键词:房地产市场 房地产行业协会 维护功能 　　中图分类号:F293.30 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)08-162-02 　　 　　近年来,房地产业获得了快速的发展,已经成为国民经济的重要组成部分。但是,房地产市场在取得发展进步的同时,也存在许多问题。这些问题不仅是房地产市场调节失灵导致的结果,也是政府宏观调控失效所导致的后果。因此必须考虑到房地产行业协会这第三方治理力量,充分发挥其作为政府与企业之间的纽带作用,在为政府决策提供依据并辅助其执行的同时,也帮助和引导房地产企业朝着正确的轨道运行,以推动房地产市场的健康发展。 　　一、房地产市场困境和行业协会治理的导入 　　1.房地产市场发展陷入困境。近年来,房地产业持续高速发展,已成为国民经济的重要组成部分。从2004年―2007年的数据来看,房地产行业对GDP的贡献率达15.6%,其中北京市达到了53.78%。但是,现阶段房价持续上涨已经给民众的正常生活造成了严重的不良影响,房地产市场的发展陷入了困境:市场与政府的双重失灵。 　　现阶段的房地产市场正是偏离了正常的运行轨道。首先,是因信息不对称性而造成的各主体利益失衡,市场的价格机制失去作用。政府对土地市场的垄断造成房地产开发商利益的损害;房地产企业利用资源优势,使消费者处于被动地位,消费者很难对房地产质量作出判断,这不免给开发商降低质量标准提供了机会。其次,房地产的投资属性与消费属性相互冲突,市场上投机行为肆虐,给一般民众的购房消费带来阻碍。这些投机行为造就了“有房没人住,有人没房住”的社会现象。 　　2.行业协会治理的导入。行业协会是具有相同或相近市场定位的经济主体自愿组织起来的,沟通、协??经济主体行为, 促进公共利益的社团性经济组织。市场与政府的失灵证明,在市场机制的运作中,仅仅依靠政府和企业这两个宏观和微观主体来维护市场经济的正常运行是不够的。为了弥补二者的缺陷,有必要导入一个中观层次的主体,就是行业协会。从理论上说,行业协会将起着促进市场公平以及促进政府宏观治理有效实施的作用,同政府、房地产企业三方从不同的层面对房地产业进行管理,形成完整的市场运作机制。目前中国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段,已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会等。其中中国房地产行业协会是较为规范和大型的组织,吸纳了包括各种房地产及其相关企业以及个人在内的广大会员,有其自己的组织章程,其业务范围除了协助政府、帮助企业进行一系列活动外,还进行房地产业改革和发展的理论政策、技术、法规等方面的研究。 　　二、行业协会对房地产市场的维护功能分析 　　笔者认为,在同时面临“市场失灵”和“政府失灵”的市场局面中,房地产行业协会作为第三方治理的有效力量,在“企业”和“政府”之间构建一个交流和服务的平台,联系着企业与政府间的有效沟通。从而弥补了二元市场结构中,由于双重失灵而造成的缺憾。其作用模式可参考图1。 　　1.协助、监督政府的决策活动。 　　(1)协助政府的公共管理。首先,房地产行业协会可利用整合的企业网络资源,为政府提供相关企业的信息、需求,为政府的决策提供参考意见,减少政府的决策失误。而且,政府的宏观调控政策除了通过市场直接到达企业,在某些方面还需要通过行业协会实现有组织的、更有效的传递与推行,使政府的要求更快地到达企业。第二,作为非营利性的组织可以避免利益的倾向性,进行客观的行业市场研究,形成较为准确的报告结论,为政府的行政决策提供科学依据。另外,行业协会也能及时地向政府反映市场情况,督促政府及时采取措施避免滞后性。第三,行业协会可以在政府授权的范围内行使部分公共职能。例如,对房地产企业的市场准入进行资格审查,对建筑的质量进行检验等等。作为房地产企业自发组成的民间自治性组织,房地产行业协会可不受到行政干预,本着市场竞争的基本原则,管理行为更加透明化,从而能够更好地对房地产市场进行规范管理。 　　(2)监督政府的公共管理。行业协会还可以通过各种形式和途径,监督、约束政府各部门的运行。一方面,行业协会可以通过参与政府决策的过程,利用发表意见的权利,同时引导舆论、媒体,对政府官员对房地产市场的管理活动进行监督,及时向政府反映权力寻