家分量 2006年第2期.doc

家的分量 2006年第2期 　　 　　在中国，“家”不是一个抽象的概念，而是固化到具体的实物――房屋，才具有真实的意义。 　　房屋是如此重要，它成了人们生活和事业的重心。 　　但是，当房屋的资产属性显露出来时，持有它也要承担风险和成本。 　　在阖家团聚的时候，如果一家人想聊一个最核心的家庭理财话题，那就说说“家”―房产吧。让我们每个人都理解家的分量。 　　 　　房产不能承受之重 　　房地产既是耐用消费品也是投资品，当它作为投资品的时候就具有资产的属性。在持有和转让的过程中都要承担风险和成本。投资房产，绝不是一劳永逸的事情。 　　 　　房产“体温” 　　中国的房地产是否“发烧”，连专家都说不清。只能给你一支房产体温计，带你亲自测测，然后理性的做出投资决策。 　　 　　楼市悬疑片 　　房地产市场调控会一直持续下去，不了解房产政策取向，房屋也可以变成囚笼。 　　 　　购房者的四大素质 　　不买房烦心，买房操心，购房过程，绝对是对一个人意志的磨练。想玩房产，看看你的基本素质够不够。 　　 　　“蜗牛”的故事 　　每个人购房的理由都不同，但房产肯定承载着曾经的愿望。在2006年，做一只快乐的“蜗牛”。 　　 　　房产不能承受之重 　　鸿皓 　　 　　不知从何时起，买房投资成为一种风尚，坊间流传着某某人因炒房而一夜暴富的传奇故事，似乎只要你有眼力，就可以成为投资大亨。投资房产稳赚不赔的思想也深入人心―“房子是实实在在的东西，放在手里就安心，不像股票、期货，可能突然就蒸发了”。但事实上，房地产既是耐用消费品也是投资品，当它作为投资品的时候就具有资产的属性：会升值也会贬值、在持有时具有机会成本、流动性影响资产的价格，等等。那么，当你投资房产的时候，你是否考虑过这些属性。 　　房产，可绝没有你想象中的那样美妙。 　　 　　持有期间的尴尬 　　很多人投资房产时抱有这样一种心态：买来的房子即使不能及时转让，也可以以租养贷，然后再选择合适的时机出手。这种做法是否真的万无一失呢？我们以一套建筑面积80平米，单价为7000???/平米的房产为例（房屋总价56万元），来比较一下京、沪、穗、杭四地月供与房租的差距。假设业主作的是7成20年的按揭贷款(见表1)： 　　 　　（注：清华大学房地产研究所的一项研究表明，京、沪、穗、杭四城市的住宅价格与月租金的比值，分别约为177、261、194、286。由于业主在买房后需支出契税、公共维修基金等一系列税费，要占到租金总额的20％。那么，业主实际可收取到的租金是平均租金的80%。） 　　比较上表月租金和月还款额，会发现以租养贷还有一定的差距。租售比（住宅价格与月租金的比值）越高，这种差距越大。如果房产在转让时的收益率没有明显高于社会平均收益率，作为一种投资行为就是完全失败了。因为不仅错失了购房资金进行其他投资所能获得的收益，而且在持有期间每月还要付出相应的成本。 　　其实，中国的房屋租赁市场相对于买卖交易市场非常的疲软。欧美一些国家的房价租金比曾长期在100上下波动；即使近年来受到严重的全球性房价泡沫困扰，比值也从未超过150。也就是说，国内房屋出租相比于国外而言要不划算。所以，在现阶段持有房产并出租从经济意义上来讲并不是聪明的做法。况且，我们假设的是房产持有期间能够连续出租。而事实上，房地产中介市场还很不发达，必然会有闲置期，这也造成不可忽略的成本。看来，如果把房产作为一种投资品，那么拥有它并不意味着一劳永逸。 　　 　　转让过程中的无奈 　　房产相比于其他资产，一个很重要的特点就是流动性差。而且，政府为了抑制炒房行为，又将陆续出台一些政策增加转让过程中的交易费用。因此，在投资房产时一定要考虑到它转让时的成本，除非你真想享受炒房炒成房东的乐趣。 　　我们还以上面那个例子计算一下房产转让过程中需缴纳的各项费用(见表2)： 　　 　　我们假设业主购房后一年即进行转让，那么如果转让价格不比买价上涨10万，也就是达到66万，投资房产首先就不能弥补96468元的税费成本。总价66万意味着每平方米的价格为8250元，在短短的一年内该房每平方米的价格要上涨1250元，除非有高明的投资眼光，否则恐怕这是很难实现的结果。 　　除了上面所提到的这些费用外，将来还可能征收的一个税种就是物业税。中央财经大学刘桓教授指出，物业税是一种财产税，它针对拥有期间的房屋进行征收。如果家庭住房拥有面积超过合理居住面积（比如40平方米/人），那么就要征收物业税，这样一方面可以抑制投资性住房需求，降低房屋空置率；另一方面也可以起到降低房价的作用。 　　有人说2006年的中国楼市将从疯狂回归理性，那么作为房产投资者也要理性地分析决策，毕竟任何投资行为都是有风险的，尽管房产