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论房地产企业的资金管理 　　 我国城市化的发展，使房地产行业得到了迅猛发展，成为中国经济的支柱产业之一。1998～2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。 　　 为抑制过热的房地产交易行为，2006年5月，国务院常务会通过有针对性的六条措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控着力点，拉开了房地产调控制的序幕。此后，贷币从紧、营业税免征由两年恢复到五年，特别是2010年4月国务院发布的国十条，被称为史上最严厉的调控政策…… 　　 在密集的调控下，全国各地房价已应声回落，加之美国次贷危机引发的全球经济衰退，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降，观望气氛不断加重。2011年1～10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1～9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8 364万平方米，环比下降26.9%，亦低于去年全年月平均销售水平（8 700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。目前绿城深陷破产传闻吸引了众多媒体和公众关注，作为中国房地产业龙头房企之一，绿城的境况已经超出了企业个体的范畴，更是当前困境中房企的缩影。房企被政策和市场夹在中间，承担着调控的绝大部分压力。如何摆脱困境，管理企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。 　　 　　 一、房地产行业特征分析 　　 1.房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。首先土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地???让金，2009年7月国土部公布的数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区为146个，地价占房价比例平均为18%。接下来是交纳各种前期规费，旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可，预售许可，然后才能进入收款程序。达到预售之前，房企垫付的资金达到项目总成本的60%以上，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求相当大。 　　 2.房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受各种因素的制约，通常需3～5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。 　　 3.房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，如果急于脱手，损失不可避免，这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大度上考验着房企的的资金承受力。 　　 　　 二、国家调控政策的影响 　　 政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究，调控土地储备策略和开发进度，避害趋利。 　　 房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工，南昌市的商品房预售条件是七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；银行要求房地产项目四证齐全、自有资金达到30%以上才能发放贷款，土地出让金首次缴纳不得低于50%，一年内必须缴清，银行上调贷款基准利率，预售即预缴12.17%～16.17%(城市)的营业税等各种销售环节税费。所有的这些政策对房地产的的资金要求都很高，支付环节提前和增加了，收款环节推迟了。 　　 2011年11月1日深夜，微博出现一条绿城中国申请破产的消息，并迅速被大量转发。11月2日凌晨4点多，绿城房产官方微博发布了绿城集团董事长宋卫平深夜撰写的文章，表示并无此事。绿城“被破产”，缘于资金链紧张，虽然绿城并未走到绝境，但已让人更加意识到，地产行业面临重大转型关口。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，他说，本次房地产调