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“国N条”抑制房地产市场泡沫的效应分析 　　【摘要】2010年的房地产市场被称作是“厉政年”、“疯涨年”、“加息年”和“民生年”，这一年的房地产市场可谓是跌宕起伏，房价越调控越上涨，土地越调控越疯狂，“最为严厉的房地产调控政策”在年末几乎成为“空调”，为此本文分析“国N条空调”效应存在的问题并提出相应的对策。 　　【关键词】国N条；房地产；泡沫；效应 　　 　　一、引言 　　2010年国务院、各部委、中央银行以及各地方政府针对疯涨的房地产密集出台各项控制措施，从年初的“国十一条”到4月份的“新国十条”第一轮调控，再到国庆前夕“国五条”出台，掀起更为严厉的第二轮调控，从“限贷”到“限购”，从促进土地开发到增加保障房建设，房地产调控一浪高过一浪，目的在于抑制投机投资购房和控制房地产价格，通过增加保障房建设解决低收入阶层住房难问题。 　　2010年被称为“史上最为严厉的房地产调控年”，其调控的效应如何呢？与历史上任何一次房地产调控一样，政策出台后，短期内很快就产生了效果，很多购房人士陷入观望，房地产市场的成交量迅速下降。但是，令人意想不到的是，以北京为首的一线城市，房价没有出现下跌，但是房租却迅速上涨，一些暂时买不起房的低收入人群反而成为此次地产调控的受损者。随着房地产开始进入传统“金九银十”的销售旺季，房地产市场重新出现量价齐升的势头，接近年底时反弹势头更加明显。从成交量来看，国家统计局的数据显示，2010年1～11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，11月当月的销售面积同比增长14.5%，环比10月份增长9.0%。从成交价格来看，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，其中一线城市的涨幅更大，比如北京市，11月份全市房屋销售价格同比上涨9.1%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.3%，二手住宅交易价格上涨3.9%。 　　10底月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。10月29日，南京产生21.05亿元和36.3亿元的地王，溢价率超过500%，11月29日，温州拍出楼面价达3.7万元的新地王，创全国楼板价单价地王。12月3日，一个自然人击败五??开发商，夺得南昌地王，溢价率近200%。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺战，12月7日，北京报出总价238.29亿元的新地王，12月9日，上海青浦单价地王诞生，楼板价21865元/平方米，溢价率达192%。 　　中国社科院12月发布的2011年《住房绿皮书》将前三季度的市场走势轨迹概括为：2010年1-4月，价格上升趋势延续，房价快速上涨；2010年5-6月，调控力度加大，观望气氛转浓；2010年7-9月，楼市蠢蠢欲动，反弹迹象出现。进入第四季度，部分市场研究机构认为，10月份整个房地产市场呈量跌价挺之势，11月则出现了“量价齐涨”现象。 　　整个2010年，房地产市场可谓跌宕起伏，房价越调控越上涨，土地越调控越疯狂，自上任之始就一直努力调控房价的国务院总理温家宝在澳门视察时坦陈：“内地房价就是压不下来”，“这件事确实很难，左一个十条，右一个五条，就是压不下来。”，“最为严厉的房地产调控政策”在年末几乎呈现“空调”效应。人们不禁又问：“房价是总理说了算，还是总经理说了算？”。 　　二、问题 　　2010年中央政府三度出手调控楼市，力度之大实属罕见，既彰显政府抑制房价的决心，也显示出房地产调控的难度之大。我国的房地产问题中有中国城镇化发展带来的问题，住房刚性需求旺盛；有金融制度改革不到位的问题，热钱涌动、通货膨胀、民间资本投资领域过窄；有财税制度改革不到位的问题，房产持有环节税收制度缺失；还有一地方政府与中央政府财权逐步调整的问题等，但是最为关键的问题集中在以下五点：一是地方政府对土地资源的垄断。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中指出国有土地使用权必须以公开招标拍卖挂牌出让方式进行，国家赋予地方政府出让土地的权利，开发商竭尽全力纷纷竞标，导致地王现象频出。2010年全国各地政府出售土地的财政收入高达2万亿元，地价高涨必定带来房价高涨；二是部分中央企业和国有企业利用中央政府4万亿元财政投资和银行信贷资金投资房地产市场，成为中国竞争“地王”的重要成员，把国家本计划通过企业用于实业投资的资金投向了房地产，引发房地产泡沫的产生；三是大量的国内外游资、民间资本为了谋取高额利润对我国房地产市场的炒作所形成的泡沫。四是住房供求失衡，住房刚性需求旺盛。 　　三、对策 　　国家针对房地产市场泡沫所采取的各项措施，虽然对年初猛烈上涨的房价势头得到了抑制，但是年末房价的上涨，“地王”的频出，说明政府调控存在明显的弱效应。因为这些政