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“国六条”出台后对我国房地产市场的走势分析 　　进入21世纪，房地产业已成为我国国民经济发展的一个重要支柱产业。我国房地产业发展和住房建设，必须充分考虑是我国人口众多和土地缺乏的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导广大人民群众的住房消费需求和房产消费模式。但很长一段时间以来，我国房地产的市场建设和消费方式是扭曲和非理性的，部分省市和房地产开发商为了各自的既得利益，更是给日益火爆的房地产市场和日益飙升的房地产价格“火上加油”，这就促使我国政府在建立和健全中央政府宏观调控政策体系的同时适时推出“国六条”，更多地通过运用经济手段和法律手段来调节和规范各种经济活动，从而达到稳定房价，标本兼治和规范秩序的作用。 　　 　　一、“国六条”出台前我国房地产业面临的主要问题 　　 　　（一）房地产金融风险加大 　　越来越多的数据表明：我国房地产今年以来的再度升温与银行房地产信贷猛增之间的关系越来越明显，由此给整个金融体系带来的系统性风险越来越大。今年一季度我国的收贷规模就达到了央行全年收贷规模的一半，而上年同期仅为三分之一，这些新增贷款中有相当大的比例流向了房地产开发商。自2005年一系列调控政策出台后，房地产开发商通过收取“定金”和“预付款”方式获取的资金大为减少，仅今年一季度这类资金与去年同期相比就减少了23％，而与此形成对比的是，用于房地产开发的银行收贷则大幅增长，这类贷款占今年第一季度贷款增长的约50％左右。商业银行仅向房地产开发商的贷款和按揭贷款这两项，去年对房地产的平均敞口为贷款总额的15％左右，国有大银行的敞口则更大，这些国有大银行与房地产相关的贷款所占贷款总额的比例最高达到30％。同时，今年还有相当大比例的短期票据流向了房地产业，根据央行数据统计：今年一季度末金融机构票据融资的新增规模占到了新增贷款1.26万亿元中的24.5％，而去年全年票据融资仅增加4194亿元。房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越导致了我国金融风险的增大，2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元，占贷款余额的14.84％，与GDP的比例为16.75???，商业性个人住房贷款余额的8.9％，占GDP的10％，均大大地高于国际警戒水平。因此，在潜在的中国经济过热结构中，政府对房地产业的金融风险需要特别关注和采取特别措施。 　　 　　（二）房地产消费需求扭曲 　　尽管我国的城市化建设和城镇发展的巨额投入和我国城镇居民收入的快速增长给房地产发展带来了一定的基本面的支撑，但近年来新建住宅的大量开发已经超出了正常住房需求的增长，今年一季度我国房地产固定资产投资依然保持了20％的高速增长。供需之间的关系从国家统计局最新发布的数据可以看出端倪，截至今年3月末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％，而今年一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.3亿平方米，同比增长23.3％，同时完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3％。这组数字表明：我国住宅空置率与新建住房开发增速同时居高不下，这说明很多地方的房价上涨并不是由市场供求决定的，而时包含了很大的炒作成分。根据权威机构最新统计：目前70％的城市居民没有购买新房的打算，支撑当前住房消费的主力主要来自投资性需求和被市场驱使的改善性需求。在房地产业健康和持续发展的过程中，政府对房地产市场的适当介入是应该和必须的，当然这种介入必须立足于市场发展的自然规律，并以尊重市场为出发点，这样的介入和导向对稳定房价具有十分重要的意义。 　　 　　（三）房地产行业垄断严重 　　我国房地产业和国内其他垄断行业并没有多大的不同，多数的房地产开发商和房地产集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势。当务之急是通过减少垄断形成有序竞争的房地产市场是当前降低房价，提高房地产业商品质量和服务质量的重要措施。我国各省市经济发展状况不同，各地应当根据自身的经济发展具体情况而对房地产市场进行调控。由于我国房地产市场发育时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场来提高房价，这种市场垄断的直接后果是使消费者的支出增多和剩余减少。政府应当提倡增加竞争，或者对房地产业制定相关的反垄断法，以此从根本上消除高房价的隐患。房地产商还通过土地的垄断和价格的控制来侵害消费者的利益，据统计，2005年，我国购置土地面积总量为38210万平方米，完成开发面积仅占同期土地购置面积的54％，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。部分房地产开发商为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式抬高房价，致使一些大城市的房价大大超过了它实际具有的价值。