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中小房地产企业会计核算应关注的问题 　　摘要:房地产企业会计必须要对企业生存的环境有清楚的认识,在项目投入建设之前对会计核算应重点关注的内容进行规划,做到心中有数。在项目没有启动以前,应在会计核算上认真思考,做好预案,仔细规划,从起点开始,让会计核算具有更强的针对性。应重点考虑的因素是:开发资金需求、税收政策规定和房款收入。其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。 　　关键词:房地产企业;会计核算;生存环境;税收政策 　　中图分类号:F275.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)21-0081-02 　　 　　一、目前中小房地产企业的生存环境 　　目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是―个单纯的商品市场。 　　在此,我们从税收和会计的角度简要地分析中小房地产企业的生存状况。首先,房地产企业涉及到的税收和规费繁多。现将主要和大额的列示如下:取得土地时,除了地价款、国土出让金以外,还要交纳契税,产权交易手续费,费率和税率是1.5%~3%。取得土地以后,要交纳土地使用税,进行房地产开发的土地一律取上限。土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人要交纳印花税。房地产开发公司存续期间要交纳车船税、房产税。房产税,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征。取得预售许可证,开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加,综合税率5.55%。土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清交。职工取得的报酬高于个税起征点时,要交纳个人所得税。其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。房地产企业取得预售房款时,要交纳营业税及其附加、土地增值税和企业所得税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第28条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除了营业税及其附加以外,房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关税收规定有???土地增值税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2002] 21号)。国税发[2006]187号文,强调了土地增值税的清算管理,规定了三种情况税务机关可以要求开发单位进行土地增值税的清算。财税[2006]21号,规定了房地产企业要预征土地增值税。 　　房地产企业所得税相关的规定主要有:《企业所得税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)。房地产开发企业除了要遵从《企业所得税实施细则》中关于收入、支出以及应纳税所得额及期适应税率的相关规定外,政府出于房地产企业的特殊考虑。在国税发[2006]31号中规定,开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额(预计毛利率一般不低于20%),扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。 　　从现行的税收政策可以看到,政府的税收是基于这样一个假定:房地产企业每一个项目必定有增值,每一个项目每一年都在盈利,企业利润率在20%以上。房地产企业涉及到的税收种类繁多,税负沉重。先征后清的政策加重了企业的资金负担。如果项目没有增值额,达不到20%的利润率,你要是想退税,那无异于与虎谋皮。 　　二、目前中小房地产企业会计核算应重点关注 　　的问题 　　首先,对资金的可控性有清楚的认识。房地产投入,高风险。这是一个资金密集型行业。大量资金投入的同时要承担很大的市场风险。对于开发商来说,最主要的支出中,地价和建安成本都是不可控的。而且还规定了一定期限内不开工不销售,有权无偿收回所卖土地。敢于出高价位购得土地的开发商,必定是看好市场,对商品房有较高的价格预期,产品(商品房)由市场调节。而生产该产品的基本要素,土地不能进入市场自由买卖,产生的结果就是商品房价格失控,资本通过垄断获取暴利。 　　对开发商而言,广告推销费用、管理费用、财务费用是可控的。开发费用取决于资金,用人计划以及市场推广计划。从土地成本,建安成本,开发费用这三大项来看,土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90%以上,而且合约一旦成立,必须按约定支付,否则要承担违约责任。 　　其次,企业现金流极不平衡,很容易出现资金短缺,导致项目失败。取得土地阶段,要支付土地