中心城市对周边城市房地产市场影响实证分析.docVIP

中心城市对周边城市房地产市场影响的实证分析 　　中图分类号:F279.9 文献标识码:A 　　内容摘要:在城市化的发展过程中,中心城市既有对周边城市发展带动的扩散效应,也有对其剥夺的“汲取效应”。通过对重庆市周边城市房地产市场的调查分析,随着与中心城市距离的增加,周边城市房地产市场的需求呈抛物线形。对其进行回归分析,其距离与房地产市场需求密切相关。本文对此的解释是中心城市对周边城市同时存在扩散效应和“汲取效应”,随着距离的增加,扩散效应衰减的速率大于“汲取效应”衰减的速率。 　　关键词:城市化 中心城市 周边城市 城际剥夺 汲取效应 　　 　　随着经济全球化和区域经济一体化趋势的不断加强,我国在很短的时间里催生出一系列不同规模、不同等级的城市群。许多省会城市,通过行政手段强行以自己为核心构建都市圈;非省会城市的特大城市或大城市联合相邻几个城市也开始建设“??合城市”,形成多核都市圈。 　　城市化在发展过程中,确实可以产生它的集聚效应和扩散效应。城市化可以带来工业化的大发展,解决城市劳动力的就业问题,还可以吸纳农业剩余劳动力的转移,加速农业现代化的发展。此外,城市化还可以带动人们生活质量的提高,提升人们生产、生活的现代化程度。所以这也是城市化的发展受到大多数发展中国家追捧的主要原因之一。 　　然而,人们在过多关注城市化带来的现代化成果时,大多数人仅仅把注意力集中在中心城市,而很少有人注意到城市化过程中,与中心城市的快速发展和繁荣形成强烈对比的周边城市发展的普遍滞后。也就是说,中心城市的快速发展,很大程度上,其社会财富的积累,并不是完全靠自身创造出来的,而是靠对周边城市的剥夺积累起来的。简而言之是转移财富,而不完全是创造财富。 　　以中心城市为圆心,向周边城市进行辐射的距离为半径划圆,随着半径的延长,在某些资源和产业的发展上,距离中心城市越近,发展越受到限制;距离越远,受限制越小,在某些方面的发展反倒优于近中心城市地区。这说明,尽管中心城市对周边城市有辐射带动作用,但也表现出了其明显的黑洞“汲取效应”,对周边城市的发展起了一定程度的制约作用。 　　 　　重庆周边城市房地产市场状况的实证分析 　　 　　中心城市的房价据高不下,从供需矛盾看,就是供不应求。买方市场中,除了城市本身人口自然增长所产生的对住房的需求之外,有相当一部分是周边城市的移居者所产生的住房需求。由于中心城市生活设施的完备、购物、娱乐、医疗、教育等的优质服务,加之中心城市和周边城市交通的便捷,使得周边城市的部分居民愿意到中心城市置业。 　　以重庆市为例,分析周边城市的人均新住宅购置量。见表1。 　　根据以上数据的散点表,本文初步判定:重庆周边城市的房地产市场的发展空间与中心城市重庆的距离大致呈抛物线形状。 　　由此本文设:y =ax2+bx+c 　　其中,x为距离 ;y为人均购置房产面积。 　　令x1=x2,x2=x,由此原方程变为:y =ax1+bx2+c。 　　变换见表2。列表计算回归系数见表3。 　　依据多元回归的标准方程组: 　　∑y=mc+a∑x1+b∑x2 　　∑x1 y=c∑x1+a∑x12+b∑x1x2 　　∑x2 y=c∑x2+a∑x1x2+b∑x22 　　所以有: 　　27=6c+2884a+122b 　　13604=2884c+2022160a+74408b 　　550=122c+74408a+2884b 　　解得:a=0.03,b=-1.15,c=13.72 　　由此回归方程为: 　　Yc=0.03x2-1.15x+13.72,x=19.2时,Yc有最小值=2.7。 　　求相关系数r,列表见表4。 　　=0.913 　　由此看出,x与y密切相关。 　　多元回归的标准误差 : 　　由此可见,本回归方程的代表性非常好。 　　以上可以看出:从涪陵县、丰都县、梁平县,随着距离重庆中心城市距离的增加,人均购房面积逐步递减;从石柱县、云阳县、奉节县,随着离中心城市距离的继续增加,人均购房面积又开始逐步回升。 　　从重庆市区,到涪陵县,再到丰都县、梁平县、石柱县、云阳县,最后至奉节县,随着离中心城市距离的加大,周边城市的人均购房量与距离呈开口向上的抛物线形变化。 　　 　　对房地产市场需求呈抛物线变化的理论解释 　　 　　笔者对此现象的解释是:中心城市对周边城市同时存在辐射效应和对资源汲取的“黑洞效应”。这两种效应都与中心城市到周边城市的距离成反向关系。假定辐射效应随距离衰减的速率大于“黑洞效应”随距离衰减的速率。当辐射效应大于“黑洞效应”时,随着距离的增加,二者叠加的效果随距离逐渐降低,到一定距离,辐射效应率先衰减为零,二者叠加的综合效应此时为稳定的最低点。随着“黑洞效应”的