广东格林美域项目市场调研方案及商业定位2008年6月.docVIP

格 林 美 域 市场调研方案及商业定位 世光创建集团有限公司 2008年6月目录 第一部份 市场调研 5 第一节 宏观经济环境 5 一、区域位置、人口状况 5 二、国内生产总值（GDP）情况 7 三、产业结构情况图 7 四、交通状况 8 五、收入水平和消费水平 10 六、经济增长情况 10 第二节 区域发展规划 11 一、主要商业街商铺调查 13 1、主要商业街调查 13 2、业态结构分析 18 二、住宅小区及村民区调查 19 第四节、横栏镇目标市场竞争对手调查 20 一、主要竞争项目概况 20 1、华昌百货 20 2、华昌商业广场 21 3、信佳购物广场 22 二、各时段人车流量与专柜组合统计 23 1、华昌百货各时段人车流量与专柜组合统计 23 2、华昌商业广场各时段人车流量与专柜组合统计 24 3、信佳购物广场各时段人车流量与专柜组合统计 25 三、竞争店客单价统计对比分析 26 1、竞争店人流量占比 28 2、竞争店客单价占比 29 第二部分 市场分析 30 第二部分 市场分析 31 一、综合因素分析 31 1、宏观方面分析 31 2、微观方面分析 31 二、项目SWOT分析 32 1、优势 32 2、劣势 33 3、机会 33 4、威胁 34 三、总结 34 第三部分 项目定位建议 35 第四部分 招商策划 35 一、商业定位 35 二、业态规划 36 三、招商政策 37 四、招商模式 37 五、政策设计 37 第五部分 租金策略 38 一、 租金定位 38 前言 本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域, 针对Outlet品牌折扣大卖场及大型休闲娱乐综合商业广场的构成要素（即购物、餐饮、娱乐、休闲等要素），结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划商业发展规划和政策研究、区域零售市场、典型调查与研究、未来商业地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究 第一部份 市场调研 第一节 宏观经济环境 一、区域位置、人口状况 横栏位于珠江三角洲南部中山市西部，西临西江（珠江流域支流）主航道下游，东与沙溪镇以河为界，南与大涌镇相接壤，西与江门市新会区大鳌镇隔江相望；北与古镇镇以陆地为界。距中山市城区13公里，交通便利，基础设施完善。总面积76平方公里，辖10个村民委员会和1个居民委员会,户籍人口5.万人，非户籍人口万多人。近年来，荣获了“广东省卫生镇”和“中山市文明镇”等多项殊荣。2007年，全镇实现生产总值29.2亿元，同比增长36.03%；工农业总产值102.7亿元，增长44.53%，其中工业总产值98.38亿元，增长47.14%；税收3.23亿元，增长43.31%；农民人均收入9200元，增长4.56%。镇委镇政府根据市委市政府“工业强市”精神，结合本镇实际，规划开发了茂辉工业集群区，成功引进了900多个工业项目。目前全镇共有工业企业1100多间，2007年工业产值98.4亿元，同比增长47.15%，全镇工业经济呈现出良好的发展势头，横栏镇由农业大镇逐步转为工业强镇。目前，工业园区内基础设施完善。为进一步巩固工业发展成果，提高全镇工业经济总量，横栏镇在成功开发茂辉工业区一期的基础上，全面开发建设永兴工业集群区，已引入200多个工业项目，目前该区正进行道路、供水、供电等基础设施建设。镇委镇政府在抓好基础设施建设的同时积极做好企业的跟踪服务工作，加大扶持力度，促进企业上规模上档次，到目前为止，全镇共有规模企业达162家，规模企业占全镇工业的份额达92.62%。引导企业加深对品牌的认识，树立良好的企业形象，争创名优名牌，目前横栏镇共有“国家免检产品”企业4家，“国家出口免验”企业1家，装备制造业重点企业2家，“广东省名牌产品”企业1家农业 ??? 近年来，横栏镇紧紧围绕农村稳定、农业增效、农民增收三大中心开展工作，加强农业现代园区的建设，推进农业和农村经济建设结构的优化，农民收入来源呈现多元化趋势，农业和农村经济发展形势喜人。目前，横栏镇形成了花木种植、水产养殖两大农业支柱产业，其中花木种植面积超过1万亩，水产养殖面积5万多亩。近年来，镇委镇政府坚持利益下移，加大农桥农路建设资金的投入，通过改善生产交通条件提升土地价值，达到村组、农民增收的目的。同时，抓好农业示范区建设，如三沙村花木生产基地、六沙村水产健康养殖区，横西无公害蔬菜生产区、“鱼塘-禽畜”立体生态养殖区，稳步推进农业生产发展。2007年，横栏镇实现农业产值4.32亿元。三产 ??? 随着经济的发展，三产的发展也蓬勃繁荣起来。近年来，横栏镇加快了房地产、物流、超市、酒店、休闲、娱乐等服务业发展步伐，特别是加快横栏镇中心区的开发和建设，争取用3-5年的时间将中心区建成一个集行政、居住、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的中心区域，促进一、二