新康联湖北咸宁温泉项目市场研究及产品方向初判2011年前期策划方案.pptxVIP

谨呈：湖北东铂置业有限公司;我们对于本项目开发目标的理解——;3;4;周边环境分析 地块内部分析 项目经济指标分析;PART 1 市场机会论证;城市环境分析 宏观经济分析 区域发展分析;武汉后花园鄂南区域性中心城市; ;武汉至咸宁城际铁路 站点：1汤逊湖站武汉市江夏区汤逊湖2庙山站武汉市江夏区庙山镇3普安站武汉市江夏区普安4纸坊东站武汉市江夏区纸坊镇5乌龙泉东站咸宁市乌龙泉镇;2010年咸宁市国民生产总值达520.3亿元，环比增长约25%，城市发展速度较快。房地产行业的发展有经济实力基础。;1.2、宏观经济分析/人均可支配收入;1.2、宏观经济分析/房地产开发投资;1.3、 区域发展分析/区位发展;1. 总结;2、房地产市场背景分析;4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平;11月10日，兰州成为计划实行“限购”的第十六个城市。，凡是房价上涨压力较大的城市，都要求落实国务院实行的限购措施。此前住建部主要重点监测东部沿海城市，下一步重庆、武汉以及西安等二线城市，将是监测房地产市场情况的重点城市。; 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，确定了八项政策措施，俗称“新国八条”。;;小结;2.1 宏观市场/商品住宅市场/供应;2.1 宏观市场/商品住宅市场/月度成交;2.1 宏观市场/商品住宅市场/价格走势;2.1 宏观市场/商品住宅市场/各区域成交价格;2.1 宏观市场/总结;数据来源于咸宁房地产信息网;2.2 区域市场/成交价格;2.2 区域市场/普通住宅/去化分析;图：咸宁在售项目分布图;项目名称;2.2 区域市场/普通住宅/在售产品结构;项目名称;普通住宅市场：未来区域内面临着众多上市楼盘的竞争，规模巨大，项目应选择合适的客群，打造具有竞争力的产品线。;1;开发商;咸宁市场在售别墅不多，别墅产品销售较好。咸宁碧桂园：依托山水资源，产品品质尚可，面积控制得当、总价合理、面积赠送幅度大，市场接受度高。;2.2 区域市场/别墅/客户特征;通过对市场的分析，我们认为咸宁市场具有以下几个特征：;周边环境分析 地块内部分析 项目经济指标分析;3.1、本体分析/周边环境;地块周边自然环境较好，空气清新，河流经过，且临近温泉度假区，是项目自身卖点； 地块周围分布大面积的农田，且项目内部有高压线和道路穿过，将影响产品排布。;43;通过对市场的分析，我们认为项目地块具有以下几个特征：;PART 2 项目整体定位;1、项目整体定位; ;SWOT对抗矩阵给我们的定位启示： 我们的产品在区域内应该承担的功能是：一座宜居度假村，扭转并代表咸宁未来的居住形象，是咸宁树立‘温泉区宜居生态片区’高度的领袖项目。 项目应成为未来咸宁的最佳生活样板，是咸宁的居住承载，更是由传统居住中心向新兴生活中心的功能承载。 蛰伏良久，一出场必要成为焦点，引领市场风向，这是项目的入市原则；区域的居住形象必然因它而改变。 给市场一种全新的概念，给客户一种向往的体验，给本地开发品牌一个强有力的外来冲击。 ;49;2.1 整体定位;要 素;;;产品策略寻找：迎合目标客户价值取向，寻找市场空缺与产品创新的方向;根据项目容积率和占地规模，住宅部分通常可能出现两种产品形式的组合方式;从产品开发与销售研判双重角度加以比较，得出最优方案;;? 产品升级 ? 居住升级 ? 生活升级;产品策略选择 产品策略简析;;61;关键词一： 产品升级型;关键词一： 创新型;关键词二： 精细品质化; 他山之石，可以攻玉！;2.5 策略案例解析/“90墅”创新产品案例;上海万科晶源——新英伦系别墅作品，别墅空间新想象;联排别墅面积做到公寓面积：140-150，降低总价，提升品质，实现客户别墅梦想。;地下室;建筑风格：英伦原味风情;建筑细节;建筑细节;2.5 策略案例解析/“90墅”创新产品案例;开发商;90墅：万科推出的90墅改版型别墅在武汉市属于创新别墅，差异化明显，达到了小户型、低总价、高配送面积的目的，降低了客户购买门槛，造成市场旺销。;第一阶段汇报完毕 期待下次合作;PART 3 物业发展建议;1、规划方案确定;2、物业发展深化建议;THANKS 新联康是您最值得信赖的合作伙伴！