徐州高铁东侧地块可行分析报告【ppt课件】.pptxVIP

徐州高铁东侧地块可行分析报告 徐州金巢地产机构 目录 宗地的过去式 宗地的将来时 宗地的现在时 经济效益分析 宗地前身性质 宗地所属区域的前世 宗地的性质 宗地的现状 宗地所属区域的今生 宗地定位 宗地规划建议 政策风险规避 开发成本核算 开发利润分析 宗地的过去式 宗地前身性质 宗地所属区域的前世 宗地的过去式 了解过去才能把握现在，创造将来 宗地前身为潘塘镇农民 集体用地，用作农作物 种植。使用权为潘塘镇 农民承包所有。 宗地前身性质 宗地所属区域原本为徐 州城区郊区。虽然交通 条件尚可，但因为缺乏 支柱产业支撑和合理有 效规划，发展一直较为 缓慢。 宗地所属区域的前世 宗地的现在时 宗地的性质 宗地的现状 宗地所属区域的今生 宗地所属区域处于快速发展阶段，宗地开发潜力巨大， 宗地性质决定只能以农业项目立项。 宗地前身性质 宗地目前性质 宗地所属区域 的前世 宗地现状 宗地所属区域 的今生 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 KMS 区域发展 方向 竞争对手 周边环境 展示徐州农业发展 的需要 定位的依据 和依托 市场机遇 宗地性质 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 宗地性质 以农业立项 农业用地 划拨用地 宗地性质 该地块性质为划拨农业用地，占地约为100亩，租期为40年，每亩每年租金为2000元。 地块性质决定了宗地只能做与农业相关的用途。 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 区域发展方向 如何定位？ 新城区 徐州东大门 区域发展 方向 宗地所属区域为徐州市新城区，新城区规划为徐州市新行政中心、新型商务中心区、徐州新城旅游区。所以，宗地地处新城区东大门，如果作为纯种植用地会影响城市形象。 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 展示徐州农业发展的需要 参观旅游园 对外展示 徐州农业发展 徐州作为一个农业大市，农业现代化水平不断提高，创建出了一批名优农产品品牌。 因为缺少对外展示的窗口，徐州农业在不断发展的同时，外界对于徐州农业的认知水平却仍然停留在八九十年代人工种植的程度。 徐州需要一个能够展示徐州农业水平的窗口。 展示徐州农业发展 的需要 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 项目周边环境 农村风情旅游 乡村风情浓郁 交通优势明显 周边环境 该地块地处104国道北侧，西邻京福高速入口，交通优势较为明显。 该地块毗邻徐州新城区，且与自然乡村接壤，兼具都市的繁华和乡村的宁静。 发展农业旅游的优势得天独厚。 竞争对手 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 竞争对手 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 市场机遇 农业综合旅游 市场农业旅游 业态单一 徐州大力发展 农业旅游 市场机遇 徐州市目前的农业性质旅游项目大多为观光、采摘、农家乐等单项旅游项目为主，缺乏观、游、玩、食、住一体的主打生态高效的农业旅游观光园。 宗地首次定位 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 如何二次定位？ 货币紧缩政策下，宗 地开发的资金来源在 哪里？ 安全、回报？ 资金？ 宗地的首次定位使宗 地物业均为自持，在 投入巨大的情况下， 资金回笼的缓慢性使 投资回报率较低。 如何保证发展商投资 的安全性和高回报率？ 宗地的首次定位符合 国家规定，但不符合 发展商利益。如何进 行二次定位使之兼顾 国家和发展商二者利 益？ 宗地首次定位后我们的困惑？ 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 国家政策 市场竞争 土地性质 发展商利益 宗地二次 定位的 考量因素 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 国家政策 取消利率优惠 限二禁三限外令 五年3600万套保障房计划 存贷款准备金基准利率上调 收 紧 宏观调控 全国市场 观望气氛浓厚 新开工面积下降 发展商自筹资金比例增大 百城平均价格指数涨幅缩小 下 行 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 通过解读国家政策和全国市场表现，我们可以中嗅出一丝丝危险的味道： 1、国家对于楼市调控、对于房地产企业打压的态度已经很明 确：绝不放任房价无序飞速的上涨。 2、在政府的这种态度下，楼市重现观望情绪。 3、短期内，楼市进入下行通道不可避免。 4、中国房地产暴利时代即将终结。 国家政策 宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避 国家政策 徐州市委、市政府《农业提档升级行动计划》提出“3年内在全市建成一批‘三大特色’现代农业园区”，旅游观光农业园区就是其中之