徐州·新一佳总部经济大厦项目定位及策划方案简报（精华版）.pptxVIP

;;徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。 徐州面积11,258平方公里，全市总人口960万，是江苏省人口第一、面积第二大市，也是是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一 徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。;淮海经济区中心城市 1986年3月，淮海经济区成立，由苏鲁豫皖四省的20个成员市组成。徐州作为淮海经济区重要的中心城市，积极增强对周边各种产业的辐射带动能力，加快建设特大型区域性中心城市。 徐州都市圈中心城市 2003年，江苏省提出了建设三大都市圈的概念，苏锡常都市圈、南京都市圈及徐州都市圈，着重提升徐州作为都市圈制造加工中心、商贸中心、物流中心、信息中心、公共服务中心的功能。 陇海——兰新经济段东部中心城市 2007年11月14日，国务院对《徐州市城市总体规划（2007年-2020年）》的批复中明确徐州市是陇海——兰新经济带东部的中心城市。 “长三角”区域城市 2008年8月7日，《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》出台，徐州正式入盟“长三角”。随着 “高铁时代”来临，将真正融入“长三角3小时都市圈”。;宏观环境——经济环境;宏观环境——交通区位;产业发展——产业结构;;物业市场研究——写字楼市场;近年来，徐州中高品质写字楼市场售价、租金均呈现持续增长态势，增长率有所波动，但写字楼整体市场受经济波动影响较小。;物业市场研究——写字楼市场小结;物业市场研究——商业市场;商业市场——彭城广场商圈;商业市场——人民广场商圈;地理范围 东至津浦东路，西至黄河西路，北至环城路，南至建国路铜山路 区位属性 位于徐州火车站附近，一直为徐州市的商业次中心，近年来旧商场并无重大改造，主要以杂货、餐饮、酒店等过路型消费为主，其余均为辅助型消费 消费来源 以外来客源及本地中低档次消费群体为主;物业市场研究——商业市场小结;物业市场研究——酒店市场;五星级酒店因其供应少且具有固定客群的刚性需求，基本保持较高入住率；三、四星级酒店但因缺乏有力的需求支撑入住率较低。 三星级酒店以旅游客为主，另有部分商务及会议客户；四星级酒店主要客源为会议、商务及政务客户；五星级酒店的客户分布相对较广，档次较高。;物业市场研究——酒店市场小结;;市场发展趋势;本项目建设愿景;;相关功能定位;—— 酒 店;—— 办 公;—— 商 业;—— 会 所;;第一方案 ——单塔方案;单塔方案 ——开发成本预估;单塔方案 ——所得税前累计净现金流;单塔方案 ——所得税前累计净现金流图;第二方案 ——双塔方案;双塔方案 ——开发成本预估;双塔方案 ——所得税前累计净现金流;双塔方案 ——所得税前累计净现金流图;