河南平顶山商业市场市调分析报告（专业版）.docVIP

平顶山市市场调研报告 一、市场篇 （一）平顶山宏观分析 1、平顶山市概况 平顶山又名鹰城，位于河南省中部，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口92万。 平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。 平顶山文化底蕴深厚。长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观，闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。平顶山人杰地灵，是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。 近年来，平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，城市面貌发生新变化。主要完成了宽广的建设路创建----迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造，对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。老城区改造力度在进一步加大，建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城区规划起步区7.6平方公里，现基础设施已基本建成，近期规划面积40平方公里，远期规划100平方公里。 2、平顶山宏观经济分析 （1）平顶山市主要经济形势分析――历年来房地产开发投资与GDP增长关系 单位：亿元 年份 比重 2003年 2004年 2005年 2006年 数值 幅度 数值 幅度 数值 幅度 数值 幅度 GDP 364.7 10.6％ 470.7 29.1% 558.3 18.6％ 665 19.1％ 房地产开发投资 3.45 下降23.3% 4.9 42% 6.54 33.5% 11.7（1-11月） 同期增长127.3% 占GDP比重 0.9% 1% 1.2% 1.8% 从上述表中分析可看出： 2003～2004年，平顶山市的经济取得了飞速发展，经济增幅较高；2005～2006年增长幅度稳中有升，持续保持在18％以上，这表明平顶山市的经济正处于经济持续、稳定发展的时期； 2003年GDP的绝对值只有364.7亿元，三年后已达到665亿元，增长了300.3亿元，增幅达82.3％，说明平顶山城市实力增长很快； 房地产投资也获得了非常大的发展。2003年的房地产投资额为3.45亿元，而2006年前11个月就达到11.7亿元，房地产投资额的增幅高达239％； 房地产开发投资额在2003年经历了一个回落之后，2004～2006年持续高位增长，增长幅度均在33％以上，2006年前11个月同期增长幅度甚至达到了127.3%； 2003～2006年房地产开发投资占GDP比重均在2%以下，但逐年持续增长； 2003～2006年，房地产开发投资平均增长幅度为44.88％，而GDP的平均增长幅度为19.35％。房地产开发投资的平均增长幅度明显高于GDP的平均增长幅度。从发展规律来判断，短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展，若长期（高于5年）保持这种高于GDP增长速度的增长，将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险； 虽然平顶山的GDP高速增长，但是2006年的人均GDP为1675美元，尚未突破2000美元，远低于东部沿海地区，处于发展的起步阶段，对房产需求还是处于“居者有其屋阶段”，历史规律表明此阶段经济发展中，市场对住宅的需求非常大。 综上所述，假设2007年平顶山市的GDP的增长保持稳定，房地产开发投资比重由于宏观调控趋于下降，短期市场将进入盘整期，长期市场还会健康发展。若房地产开发投资比重继续上升，市场需求又不是刚性的，则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会出现。因此，对开发商而言，在目前的宏观形势下，迅速准确切入市场间隙，依据市场演变，及时结合产品调整策略，以“快速回笼开发所需资金，通过专业经营最终实现利润最大化”是最理性的策略选择。 （2）商业发展主要经济指标分析 年份 比例 2003年 2004年 2005年 2006年 数值 幅度 数值 幅度 数值 幅度 数值 幅度 社会消费品总额（亿元） 113.52 10.8% 131.6 15.9% 146 10.9% 168.6 15.4% 在职职工年平均工资（元） 10243 12.9% 12089 18.2% 14083 16.5% 16445 16.8% 城镇居民人均可支配收入（元） 6693 9.8% 7631 14% 8723 14.3% 9897.5 13.5% 城镇居民