第2章 节 房地产投资分析的基本原理 房地产投资分析 .pptVIP

有物业的需求突然增加，而房地产资产的供给又相对固定，肯定会导致物业价格的上升。当房地产价格高于房地产开发成本时，就会出现新的房地产开发项目。随着新项目被逐步推向市场，需求逐渐得到满足，价格开始向重置成本回落。 房地产资产需求增加的影响因素，除了价格外，最重要的就是反映房地产资产收益能力的租金水平。 租金是根据物业市场上的空间使用情况而定的，而不是根据资产市场上的所有权价值确定的。 在物业市场上，使用空间的供给量是一定的（来源于房地产资产市场）。对物业的需求取决于租金和诸如公司的生产水平、收入水平或者家庭数量等一些其他的外在经济因素。物业市场的作用就是确定一个租金水平，在这个水平上对物业的使用需求等于建筑物的供给。在其他因素保持不变的情况下，当家庭数量增加或企业扩大生产规模时，需求就会上升。在供给固定的情况下，租金就会上涨。 2.2.2 房地产市场的划分及其各内部因素之 间的关系 把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，建立房地产市场四象限模型。 房地产市场是能够使房地产（包括土地和建筑物及种类构筑物）的买卖双方走到一起的任何安排。房地产本身的特点决定了房地产市场的特性，主要表现为：房地产的交易实质上是房地产权益的 的交易；房地产市场是一个地区性市场；房地产市场易于出现不均衡和垄断现象等。 下面，通过对房地产消费市场和投资市场的划分来分析影响房地产市场运作的主要因素。 从房地产市场生产和流通的各个环节来看，可以划分为消费市场和投资市场两个基本方面。在房地产消费市场和投资市场内部，分别存在着诸多影响因素，它们之间相互作用、相互影响，从而决定了整个房地产市场的运作过程。这些影响因素有： D—房地产市场需求量 R—房地产市场租金（用租金表示的房地产价格） C—房地产市场开发量 S—房地产市场供给量 P—房地产市场转让价格 f(C)—房地产市场开发成本 它们之间的关系如下： （1）房地产消费市场中，市场租金与需求量之间呈反方向变化，这种变化关系，同时也表明市场对房地产的需求量取决于房地产的市场租金，如图 2-6（a)。 （2）在房地产消费市场中，市场供给量与开发量之间呈同方向变化，如图2-6（b）。 需求量D (a)房地产消费市场中 的需求量与市场租金 市场租金 R 开发量 C 供给量S (b)房地产消费市场中 的开发量与供给量 （3）在房地产投资市场中，由于房地产的交易价格可表现为转让价格和市场租金两种方式，在其他条件不变的情况下，房地产的市场租金越高，其转让价格也会随之提高，两者呈现同方向变化，如图2-6（c）。 （4）在房地产投资市场中，随着对土地需求量的增加，开发成本通常是随着开发量的增加而增加，如图2-6（d）。 转让价格P 开发成本f(C) 市场租金 R 开发量 C (c)房地产消费市场中 的转让价格与市场租金 (d)房地产消费市场中 的开发量与开发成本 图2-6 房地产影响因素的相互关系 2.2.3 用四象限模型说明房地产资产市场和 房地产使用市场 资产市场和使用市场（这里是指物业市场）之间的关系可以通过四象限模型来说明。 在解释四象限模型时，右侧的两个象限（第一和第四）代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限（第二和第三）则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。让我们从短期租金形成机理的第一象限开始分析。 如图2-7所示：第一象限有租金（每单位空间）和存量（也以空间的计量单位进行衡量）两个坐标轴。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量取决于租金的多少。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量也会变化。 为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求量是租金R和经济状况的函数： D（R，经济状况）=S Ⅱ Ⅰ Ⅳ Ⅲ 资产市场： 估价 P=R/i 价格（元） P=f(C) 资产市场：新项 目的开发建设 新开发建设量 （平方米） S=C/ (△S=C- S) 存量 （平方米） 物业市场： 确定租金 D(R，经济状况)=S 物业市场： 存量调整 图2-7 房地产市场四象限模型 租金（元） 第二象限代表了资产市场的一部分，有租金和价格（每单位空间）两个坐标轴，以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了