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危旧房改造中问题与对策 　　提要本文以当前重庆市危旧房改造为契机,对涉及危旧房改造的当事人(政府相关管理部门、被拆迁人)进行实地访谈,提炼出当前危旧房改造过程中存在的主要问题,并从政府角色定位、法律体系、当事人博弈方面进行成因分析,在保证政策有效执行的前提下提出对策。 　　关键词:危旧房改造;政府定位;博弈 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　引言 　　我国已进入城市化快速发展期,鉴于我国城市土地资源稀缺程度并基于可持续发展的基本国策,走扩大城市区域面积的外延式城市发展之路存在很大的局限性,在完善城市功能、布局、结构和合理、有效、集约化利用有限城市土地资源方面的作用,危旧房改造成为解决城市化进程的必然选择和关键途径之一。 　　旧城改造主要包括城市危旧房改造、公共服务设施建设以及道路拓宽改造建设等等,而危旧房改造则是其中最主要的,也是和老百姓切身利益最密切相关的部分。重庆市人民政府渝府发[2008]36、37、38号文件对2008年开始实施的重庆市危旧房改造工作涉及的相关问题作出了明确规定,按照 “一个主体、三个捎带(违章建筑、城市内环范围内的‘城中村’和其他1969年底后建成的房屋)”的城市危旧房改造总体原则,并基于控制“主体”量与“捎带”量的比例进行实施。 　　虽然享有“全国统筹城乡综合配套改革试验区”等一系列促进城市经济社会发展的相关优惠政策,但是在城市建设与发展过程中也面临诸多困难。本文正是在这样的背景下,展开对危旧房改造问题的调查分析的,检视当前危旧房过程中存在的种种问题,探究其成因,并作出回应,以求能为“危旧房改造问题”尽绵薄之力。 　　一、当前重庆危旧房改造中存在的问题 　　危旧房改造不仅比开发建设新区成本高,还会遇到在房屋拆迁过程中对原住居民的经济补偿和安置问题,同时也涉及到城市地方政府维护社会公共利益目标及开发商利益目标等诸多方面问题;另外,城市危旧房区经常是各种城市问题与矛盾及利益冲突的交汇点,涉及城市社会稳定、社会公平,等等。 　　1、有关危旧房改造及拆迁部分的法律法规更新不够及时。区危旧房改造指挥部作为改造工作的实际???作者,在实际工作中遇到一些新的问题,而现行的有关法律法规相对较为落后,不能指导问题的解决。 　　2、主体拆迁量与捎带量的比例问题。根据重庆市人民政府渝府发[2008]36号文件的相关规定,2008年开始实施的危旧房改造中的捎带量要控制在主体拆迁量的50%以内,由于实际的拆迁工作由各区来具体执行,可能存在某些区为了促进本区的改造与发展,将捎带量扩大,超出文件规定的范围,进而导致主捎比总体失去控制。 　　3、政府财力有限,建设资金压力大。已拆迁出来的地块规划未跟上,未能及时出让回收资金。在已通过拆迁空置出来的地块,需由市规划局出规划,区规划局负责实施,但由于这些地块的原有用地性质、规划指标不能调整等问题,直接延缓了新实施规划的出台,影响了地块的出让,无法形成良好的现金流;另一方面虽然可以通过减免房屋配套费,减免土地出让金等方式实现的优惠政策,但没有达到预先的平衡效果。 　　4、拆迁决策过程中缺乏房屋拆迁听证制度。当房屋所有人得知其房屋可能被拆迁时,项目决策往往已经完成,此时再去影响项目的决策为时已晚,被拆迁人只能被动地接受拆迁决定。在涉及被拆迁人财产权益的拆迁活动中,缺乏听证制度,不能有效地保障被拆迁人的参与权利,可能损害被拆迁人的合法权益。 　　5、被拆迁人的不理解、不配合,导致危旧房改造计划实施难度加大。(1)危旧房改造区域内的国有企业配合程度较低。危旧房改造计划制定出来之后,危旧房改造区域内的国有企业希望新厂房建好后才进行搬迁,此间企业还能够正常运转,特别是一些中央直属企业,市政府无法管辖。上述情况往往造成特定区域内的危旧房改造计划难以有效实施;(2)军队房屋的拆迁。危旧房改造过程中涉及的军事用地,地方政府无权管辖,军队不了解地方政策,要价过高,甚至高于特定区位城市土地出让价格,根本就没有解决问题的可能性。 　　6、危旧房改造计划、拆迁计划、安置计划信息不对称现象突出。居民不知道自己所住房屋是否在拆迁、改造之列,何时进行拆迁,何时改造完成,何时得到安置,安置方式如何等等,居民对于危旧房改造计划、拆迁安置计划、拆迁安置进度与方式等方面的知情权未得到必要的保护和尊重,可能导致老百姓心生怨言,滋生社会矛盾。 　　7、部分地区在进行危旧房改造时,对安置政策的实施不够严格。如,公告在某日之前搬迁可得奖励,之后搬迁无奖励,但在实际实施时,由于部分“钉子户”的坚持,仍给奖励。虽然这种处理方式在一定程度上暂时避免了社会问题,但毕竟造成了对其他拆迁户的不公,易形成不公平并诱发社会矛盾,进而影响后续危旧房改造工作的顺利实施。 　　8、评估机构的公正性