商业地产骤热春天幻象.docVIP

商业地产骤热春天幻象 　　4月以来，随着“新国十条”和各地楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退”的住宅市场迅速降温。北京、上海等一线城市5月商品房签约量环比均出现70％以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30％。 　　投资转向的不仅是投资客，包括万科等原本专注住宅的开发商也越来越多地涉足商业地产。业内人士认为，楼市新政让商业地产的价值开始回归，但由于国内商业地产开发还没有成熟的模式可以借鉴，融资渠道受限，以及宏观面和政策风险等因素，商业地产之路绝非坦途。 　　 　　受益楼市新政 　　 　　据报道，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流人商业地产市场，目前尚未有定论。 　　中原地产发布报告称，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅增长181.9％；销售面积62.70万平方米，环比增长了72.43％。销售价格和租赁价格均环比上涨，其中北京写字楼价格创出一年来新高。 　　另有相关数据亦显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90％的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27％的项目租售价格涨幅超过两成，租、售价最高涨幅分别为60％、50％。 　　中原集团研究中心高级经理刘渊表示，楼市新政后。住宅成交量萎缩将成为持续状态，商业地产则借此走出了独立行情，成为新政的受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，在通胀预期影响下，更多投资者将目光转向商业地产，商业地产价值开始得以回归。 　　据戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”现象。上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元／平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万元～10万元／平方米。这样的个案并不少见。同时，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5-7元，平方???-天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的租金水平，处在筑底阶段。总体而言，目前商业地产尚处于金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。 　　商业地产远高于住宅地产的租金回报率，也让投资客心动。据国泰君安研究院孙建平的统计，中国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7％以上，最高达到11.5％。而住宅随着售价快速上涨，其租金收益率持续下跌。以上海为例，2003年住宅的租金收益率约6％，2005年下跌至4.4％，2010年初大致在2.4％左右。住宅物业的投资者更多看中资产价格的增值部分，而非租金收益。相比之下，商业地产租金稳定，能够提供持续的现金流，可以有效地抵御外部冲击。 　　 　　开发商扎堆转型 　　 　　在投资客大量涌入的同时，更多开发商也正将资金投向商业地产。 　　一直宣称不做商业地产的万科高调改口，称将涉足商业地产。早在2009年年底，万科总裁郁亮就表示，万科将进军商业地产，除80％的项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型物业，预计3年内万科将建成220万平方米商业配套。 　　今年4月，万科从中信地产接手位于北京CBD的赢嘉中心，着力将其改造成高档商住楼，同时正着手开发位于东莞长安镇和西安曲江新区的两个商业地产项目。今年万科还将在深圳营建5家酒店。 　　4月10日，保利地产第一个城市综合体――保利水城购物中心的营运，标志着保利全面进入商业地产开发领域。同时，保利地产还宣称，在未来的3-5年间，保利持有型商用物业的投资比例将逐渐增大到全部投资的30％。 　　金地集团董事长凌克也公开表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划，今年将把20％的资金投向商业项目。 　　此外，合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。 　　除了政府对住宅市场的严厉打压成就商业地产的“利好”，以及商业地产本身蕴含的潜力等因素之外，众多开发商扎堆转战商业地产，还被认为源于住宅市场竞争日趋激烈之下，开发商对于企业稳定持续发展的诉求。 　　美国地产服务商高纬环球董事总经理张良军分析称，在地产调控政策频繁出台的大背景下，未来住宅地产中保障房比例增加，地产开发商在住宅地产的投资占比会下降，所以从长远来看有生存和转型问题。转型的出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商，之二是向商业地产转型。“以前开发商业地产是地产商多元化策略的一部分，是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略，现在则可能是被动的选择。” 　　但对于这场转型，香港恒隆地产董事长陈启宗表示，　“一个人两条腿