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国外房产税特点及对我国启示 　　房产税在国外有多种称谓，有的叫财产税，有的叫不动产税，有的叫家庭税，有的叫房屋税。其实，不管称呼如何，狭义的房产税主要是指以房产为课税对象征收的税收。目前，世界上大多数国家都征收房产税，各国在房产税税收归属、房产税模式、房产税制度要素设计以及税收征管等方面呈现出许多特点，对我国房产税改革有诸多启示。 　　 　　一、国外房产税的主要特点 　　 　　(一)房产税作为地方税主体税种，是地方财政收入的主要来源 　　从税收的归属来看，国外房产税基本上都属于地方税种。在美国，地方政府一般包括县、市(镇)，房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70％～80％，地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都需要靠房地产税收入来维持。英国的房产税包括住宅税和营业性房产税，其中住宅税是英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中的地位非常重要。在英格兰地区，住宅税在地方本级收入中的比重高达45％左右。加拿大、澳大利亚、新西兰等国家的财产税(主要是房产税)占地方税收的比重也比较高。据统计，16个经济合作与发展组织国家(OECD)这一比重的平均水平约为43％。 　　 　　(二)房产税税制模式选择各异 　　从国际税收实践看，各国房产税模式的选择不完全相同，大致分为独立模式和合并模式两种。合并模式的国家主要是将房屋和土地等财产综合，对房地产征收财产税，如美国、加拿大、日本和意大利；独立模式的国家则是对房屋、土地分别征收，单独设立房屋税、土地税税种，如丹麦、澳大利亚、法国等。两种模式相比，综合征收模式在税收的征收和管理方面相对简单；而分设税种，单独征收的模式征管上较为复杂，但政策性较强。 　　 　　(三)房产税税制要素设计特色明显 　　1　纳税人 　　对房产税纳税人的界定，各国和地区有不同规定，但主要有以下两类方法：第一类是以房屋产权所有人为纳税人。例如，美国房产税制度规定，房产税的纳税人为拥有房地产财产的自然人和法人；日本的固定资产税对有关房产税纳税人的确定，为法律意义上的房屋产权所有者；英国的住宅税，将年满18岁的住房所有者确定为纳税人。第二类是以房屋使用人或承租人为纳税人，例如，荷兰的房屋消费税制度规定，房屋消费税的纳税人为房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人；中国台湾地区房屋税对纳税人的界定，则包括房屋的使用人或承租人。 　　2　征收范围和征税对象 　　从房产税征收范围看，大部分国家在城市和农村都征收房产税，如爱尔兰、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、牙买加、巴巴多斯等；也有部分国家仅在城市征收房产税，如英国、坦桑尼亚和乌干达等国家。各国对房屋征税对象的界定一般包括住宅用房和营业用房。如日本固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。 　　3　税率 　　从税率形式上看，国外的房产税主要有比例税率(以差别比例税率为主)、累进税率和定额税率三种形式，其中比例税率由于操作性较强，税收征管成本较低，为大多数国家所采用。从税率水平看，各国房产税高低不同。例如，美国50个州都征收不动产税(归在房地产税项下)，但税率则因地方政府每年预算收支情况不同而有所差别，大部分地区的税率水平保持在0.8％～3％之间，并以1.5％左右居多。日本固定资产税税率一般在1.4％～2.1％之间。我国台湾地区房屋税则依据房屋性质不同设有三种税率，居住用房屋税率为1.38％～2％，营业用房屋为3％～5％，其他用房为1.5％～2.5％。从税率制定角度看，税率一般由地方政府确定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等；有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾、西班牙等；有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦；还有的国家由中央制定基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。 　　4　税基 　　各国房产税税基确定虽有不同，但主要有两种方式：一种是以年租金，即以不动产租赁价格(租金)为税基，如比利时、法国；另一种是以房产的市场价值，即以房产在市场上可售得的数额(即资本价值)为税基，如日本、美国、英国等。日本的固定资产税，对房产征税主要是以房屋估定价格为税基。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价，估价当年为基准年，税基按基准年度的评估额为准，一般是每3年估价1次。英国住宅税税基为住宅房产的价值，由国内税收部门所属的房产估价部门评估，一般每5年重估1次。美国房地产税的税基是房地产评估价值的20％～100％。通常评估员要依据以下情况估出房屋的市场价值：第一，这个地段同类房屋的售价；第二，如