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城市轨道交通外部性对房地产影响研究综述 　　摘要:城市轨道交通的外部性给房地产的发展造成巨大的影响,使沿线房地产得到增值,如何将这种外部效益转化为内部效益成为研究的课题#65377;在综述了国内学者关于轨道交通对房地产外部经济性的研究成果,以及轨道交通与房地产联合开发的应用研究后,又结合我国实际,提出轨道交通应与房地产联合开发,实现双赢的建议#65377; 　　关键词:城市轨道交通;外部性;房地产 　　中图分类号:F287.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)11-0173-03 　　 　　外部性概念是1890年经济学家马歇尔首次在著作《经济学原理》中提出的,是指私人收益与社会收益#65380;私人成本与社会成本不一致的现象#65377;美国经济学家萨缪尔森认为外部性就是一个经济当事人的行为影响他人的福利,这种影响并没有通过货币形式表现或市场机制反映出来#65377; 　　一般来说?熏外部性满足两个条件:一是某人或某企业(假定为A)的效用由另一方个人或企业(假定为B)决定或选择?熏而在决策时未考虑的福利;二是市场缺乏激励机制使B对A的影响进行补偿#65377;当B带给A积极的#65380;正面的影响时,称之为外部经济性;反之则称为外部不经济#65377; 　　福利经济学认为,如果一种商品的生产或消费会带来一种无法反映在市场价格中的成本,就会产生一种“外部效应”#65377;外部效应是指一些产品的生产与消费会给不直接参与这种经济活动的企业或个人带来有害或有益的影响,其中有益的影响称为“外部经济”,否则就是“外部不经济”#65377; 　　城市轨道交通作为城市基础设施,具有准公共物品的属性,以广大城市居民为服务对象,改善了城市居民尤其是居住在轨道交通沿线居民的交通条件,具有显著的外部经济性#65377;其外部性主要表现在以下几个方面: 　　(一)社会效益 　　城市轨道交通的发展,提高了市民出行使用公共交通工具的可能性,为减少交通拥挤堵塞起到了积极的作用,缩短了出行时间,提高了人们的工作效率#65377;同时,城市轨道交通增强了市区的可通达性,加强了各部分之间的联系#65377; 　　(二)经济效益 　　城市轨道交通节约了交通成本,有效促进了城市经济的发展,尤其表现在对沿线房地产发展的巨大促进作用#65377; 　　由于城市轨道交通的外部性在对沿线房地产的影响方面最为显著,所以在这方面的研究成果也最为丰富#65377; 　　 　　一、国外的研究 　　 　　国外学者对城市轨道交通对房地产的外部性研究,主要从空间和时间两个方面着手#65377; 　　轨道交通对房地产的空间影响表现为沿线不同距离的房产价格所受影响不同#65377;通常采用的研究方法有: 　　(一)对沿线房地产价格影响最显著的距离范围进行研究 　　DeWee(1976)在加拿大多伦多省21公里地铁线建设的前后,对地铁沿线位于城市中央商务区内的住房价值进行调查后发现,地铁站口附近的住房价值比其他沿线的住房价值变化更为明显,地铁站对其附近的住房产生了轻微的正面影响#65377; 　　Bowes(2001)将地铁对住宅价格的影响分为正面性和负面性,通过建立特征价格模型(Hedonic)进行详细分析,结论为地铁站对住宅价格的影响,不但与距离地铁站的距离有关,还跟到CBD的距离#65380;需求方的特点等因素有关#65377; 　　(二)划定不同的距离范围,找出价格随距离变化而变化的规律 　　Al-Mosaind(1994)等对美国俄勒冈州波特兰市的地铁研究发现,该市的地铁开通两年后,距车站500米范围内的住房价格比其他地区的住房价格高10.6%,而且距车站越近住房价格就越高#65377;但由于噪声和拥挤等原因,紧靠车站附近土地的潜在价值会有所下降,不过总效应仍然为正#65377; 　　美国加州大学Robert Cervero和Michael Duncan (2002)运用特征价格模型研究了圣地亚哥县(San Diego County)各条轨道交通沿线商业房地产增值情况#65377;结果表明:商业房地产,在市中心铁路车站周围增值91%,在电车(Mission Valley)站点周围增值72%#65377; 　　(三)找出价格和距离之间的量化关系,得出影响系数 　　美国Sedway公司(1999)分析了旧金山湾区快速运输电气火车系统(Bay Area Rapid Transit District, BART)对周边住房价值的影响,研究结果表明,独户住房距离BART车站每增加1.61千米,房价将减少3 200美元～3 700美元,车站周围的公寓租金比其他地方的租金要高15%～26%#65377;同时写字楼的价值