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基于因子分析房地产上市公司综合能力评价 　　摘 要：选取2007年我国沪深两市的 44 家房地产类A股上市公司为研究样本，采用14个指标，利用统计软件SPSS15.0，采用因子分析法对房地产类上市公司综合能力进行评价。评价结果表明，不同样本的得分是有差异的，以平均水平为分界点，综合能力好与差的公司各占半壁江山，并且在地区间没有显著差异。? 　　关键词：房地产；上市公司；因子分析；综合能力? 　　中图分类号：O17文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）09-0132-02?? 　　 　　0 前言? 　　 　　近几年，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国国民经济的支柱产业，成为我国经济发展的主要推动力量和我国国民经济新的增长点。? 　　本文选取了2007年我国沪深上市的44 家房地产类上市公司有关数据，采用14个指标，利用统计软件SPSS15.0， 采用根据各指标实际观察值所提供的信息量大小来确定各指标权重的客观赋权法――因子分析法来进行实证研究, 对房地产上市公司的综合能力进行评价。 　　? 　　1 研究样本的确定? 　　 　　本文将中国证监会《上市公司行业分类指引》中的房地产上市公司作为样本基础。以2007年我国房地产上市公司为研究样本，剔除B股上市公司、ST公司以及在评价指标上存在异常值的公司，最后选取了44家房地产上市公司为研究对象,对房地产上市公司的综合进行评价和分析。由于篇幅所限，此处不详细说明。? 　　 　　2 评价指标的确定与数据来源 　　? 　　2.1 评价指标的确定? 　　参与综合评价指标选择直接影响评价结果。本文本着综合性、系统性、全面性、科学性、目的性、关联性的原则,在指标可获得性的基础上，从短期偿债能力、长期偿债能力、股东获利能力、经营能力、成长能力、盈利能力、发展能力等七方面建立房地产上市公司综合能力评价指标。并通过以下步骤对指标进行了筛选：首先，剔除了缺失值比较多的指标；其次，运用选择典型指标方法和主分量分析的方法进行筛选。最终选取了14个指标，分别为：流动比率（X1）、速动比率（X2）、资产负债率（X3）、净资产比率（X4）、存货周转率（X5）、总??产周转率（X6）、净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）、净资产收益率（X9）、每股收益（X10）、每股净资产（X11）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）、总资产增长率（X14）。? 　　2.2 数据来源? 　　本文所涉及的房地产上市公司数据均来自于金融界网站和巨潮资讯网。? 　　 　　3 因子分析? 　　 　　3.1 原始数据的预处理? 　　上市公司综合评价数据在收集到后是不能直接进行综合评价的, 必须对数据进行处理, 剔除异常值, 变适度指标和逆指标为正指标, 同时消除极端值和量纲的影响, 才能使综合评价结果趋于合理。根据以上选取的14个指标, 利用标准差标准化方法对数据进行处理。? 　　3.2 因子提取? 　　根据主成分分析法, 先将原指标标准化并计算标准化后指标间的相关矩阵, 其次计算该矩阵特征根和特征相量。并由大到小排列, 分别计算其对应主成分。前六个因子的特征值均符合大于1的标准。根据因子的累计方差贡献率方法, 运行包含18个变量的基本模型, 可得到5个因子, 这5个因子使累计解释的方差比例为78.102 %,即前5个公共因子可以反映原指标78.102%的信息量。见表1。? 　　 　　 　　3.3 因子的经济意义解释? 　　经过因子分析得到的公因子F?1 , F?2 , F?3 , F?4 , F?5是对原变量的综合。本文采用最常用的方差极大法进行因子旋转, 它使得每个因子上具有最高载荷的变量数目最小, 可以简化对因子的解释。从旋转后的因子载荷矩阵中可以看到：? 　　（1）公因子F?1在存货周转率（X3）、总资产周转率（X6）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13）上有较高的载荷，这些变量反映了企业的盈利能力和成长能力，因此将其命名为盈利成长因子。（2）公因子F?2在资产负债率（X3）和净资产比率（X4）上有较高的载荷，这两个变量反映了企业的长期偿债能力，因此将其命名为长期偿债因子。（3）公因子F?3在净利润率（X7）、总资产报酬率（X8）和净资产收益率（X9）上有较高的载荷，这三个指标反映的是企业的盈利能力，因此将其命名为盈利因子。（4）公因子F?4在每股收益（X10）、每股净资产（X11）和总资产增长率（X14）上有较高的载荷，这三个指标反映了企业的股东获利能力和发展能力，因此将其命名为股东获利发展因子。（5）公因子F?5在流动比率（X1）和速动比率（X2）上有较高的载荷，这两个指标反映了企业的短期偿债