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基于容积率相关利益主体博弈分析 　　提要本文借助于信息经济学和产权理论有关知识,从容积率相关主体的角度,深入分析政府、房地产开发商、购房者三者之间的利益关系,并提出解决应对之策。 　　关键词:容积率;相关主体;利益;博弈 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　由于我国城市化进程速度的加快,大量的土地开发推动了城市的快速发展。由此围绕城市土地开发的相关利益争夺越演越烈,与容积率相关的利益博弈表现得尤为突出。本文通过对容积率相关主体的利益矛盾进行分析,促使相关主体的矛盾能够通过一系列的措施得到解决,使得各方利益趋近均衡。 　　 　　一、分析前提 　　 　　 　　1、博弈假设 　　(1)政府、房地产开发商与购房者是容积率相关的三大利益主体,他们各自具有经济利益目标,他们的行为都是理性的。政府不仅要追求经济利益,还要兼顾社会利益;房地产开发商和购房者都以追求自身经济利益最大化作为目标。 　　(2)政府所作出与容积率相关的决策是具有多重功能的。它不仅要达到自身的利益目标,还要保护另外两个利益主体,更重要的是促进房地产行业平稳健康地发展。 　　(3)从信息经济学角度讲,政府是有关容积率政策的制定者,更多情况下是信息资源占优势的一方;而房地产开发商往往是根据政府颁布的政策条文作出市场判断,采取相应措施,因此房地产开发商经常是信息不完全的。 　　2、博弈要素 　　(1)政府的行为与目标。在城市发展进程中,除了对市场参与者进行规范外,还要对城市土地进行规划编制及管理,其中尤其是容积率的限制及规定,并通过出让、拍卖等方式进行扭转,以获取高额的土地使用权出让金和更好地实现城市的建设发展为目标。 　　(2)房地产开发商的行为与目标。在红线范围内,通过提高土地利用率,充分利用容积率和建筑密度,尽可能地压低造价,多建房屋等行为,以赚取丰厚的利润作为目标,也就是企业利润最大化。 　　(3)购房者的行为与目标。俗话说:“货比三家”。搜集信息,用合适的价格买到称心如意的房子。 　　不难从三大利益主体的行为和目标中看出,它们之间是有矛盾的,如果说其中某一方利益占享更多,那么相关的交易??可能达不成,甚至可能会影响到房地产市场的健康发展。 　　 　　二、各个主体之间的利益博弈分析 　　 　　城市的建设和发展是人的主体行为直接导致的结果,不管结果是好是坏都是人的主体行为的反映。倘若要解决在城市开发与建设过程中由容积率与之伴随的其他事项带来的社会化问题,最根本的是要解决人的主体行为所出现的问题,纠正主体的行为方式,这是由多方利益主体共同造成的结果。因此,要解决问题,弄清楚他们各自之间的关系是必要的。 　　1、政府与房地产开发商之间的利益博弈。从土地市场方面讲,政府和房地产开发商在土地的取得、持有、流转、回收等环节均存在利益博弈的现象,并伴随着土地供求双方的设租和寻租行为的发生。由于建筑容积率、建筑限高等经济指标和环境权都是建立在土地使用权的获取基础之上,并在土地招拍挂之前就有所限制性规定(f≤a),因而这些经济指标也是弥补土地成本的重要因素。 　　从规划设计方面讲,政府部门现在更侧重城市“以人为本”、“可持续发展”和“和谐社会”的价值观,比方说:“宜居重庆”就是重庆市政府现今奋斗目标之一;而房地产开发商在获取土地之后,更侧重怎么充分利用红线所规定的范围,怎么充分利用容积率,在建筑高度的限制条件下,确定项目的最佳投资方案(f=b,且有b≤a),尽可能的多建。因此,两者所站的立足点是不一样的,政府更侧重城市健康发展和人的因素,而房地产开发商是站在自身怎么获取更多利润的角度。在这种利益背道而驰和房地产市场冷热波动的情况下,很多房地产开发商自行缓解压力的能力有限,于是想方设法在规划设计图出来之前或者是开发过程中,下足“功夫”通过政府相关部门在容积率上做“文章”,也就是申请政府更改f(f=c,通常b 　　而购房者的角度却不一样,城市居民更多的是亲历感受现实生活中关乎自身利益的东西,譬如楼市价格高低、新开发楼盘的区位、生活交通、服务、设施配套等,更多地希望政府能不断地提高城市的居住环境和改善人们的生活质量状况,而不是像政府里面的专业人士能感觉的对称几何轴线,这些对购房者来说不切实际,不能直观反映他们想要的东西。 　　 　　三、缓解利益矛盾的措施 　　 　　1、继续完善建筑容积率指标体系。目前,国内的各个城市规划管理技术规定中都是对建筑容积率的上限做了一定的要求,但是这留出了相当大的“活动”空间,有些问题在制定建筑容积率的过程中并没有明确,比如建筑容积率对建筑性质有如何要求,按怎样的标准执行,总之,这些问题还需进一步探讨。因此,在城市规划建设和发展的征程中,完善建筑容积率的影响因素,在科学地