立丹行2011年厦门房地产市场年报54p.pptx

［立丹行机构·厦门公司］2011·年报2011年·语2011年，在限贷限购基调下，市场为我们演绎了一曲变奏华章。第一季新国八条奏响调控“序曲”，市场高亢滑落；第二季市场“承调”，进入轮候状态；第三季市场“变奏”，销量攀升；直至年末市场“转调”， 量缩价跌,政策HOLD住了交易量也HOLD住了价格；市场各方力量参与加速了楼市冰冻期的解冻速度。2011-第一季主题“政策强辐射,对策进行中”观点?在史上最严厉的宏观调控政策强辐射已影响到全国重要城市，本轮调控将带来市场中长期的深度调整?政策对价格的促动缓慢，价格仍高位震动，未来价格有进一步调整空间；?首置、首改客户是支撑当前市场去化的主要力量；未来客群的深度挖掘依赖于高效的客户购房方案。2011-第二季主题“政策强“辐射”，市场“轮候”中观点?政策强辐射之后，众多楼盘处于被“轮候” 状态，库存量增加，市场形势进一步加剧?面对新盘可选择面增加，保障房体系完善，“刚需客户”进入 “轮候”纠结期?市场竞争趋向激烈，营销手段“轮候”中，多样化营销手段齐上阵2011-第三季主题政策HOLD住交易量，还要HOLD住价格观点?宏观调控政策持续加紧，限购限贷范围正在逐步扩大， “金九银十”成色不足?高性价比产品继续HOLD住主流市场，岛外成为置业的主战场?价格被HOLD住，价格精细化策略需更严谨2011年厦门房地产市场跌宕起伏，险中求胜， 立丹行[深度地产365]通过对市场年度盘点，摈弃浮华回弻真实，遴选出年度机构观点，让我们来共同分享 “政策主导下的2011年市场变奏曲”第一季：政策叱上最严，交易迅速触底2011年第一季新国八条出台，年内首次加息，房产税试行，房价控制目标的出台引发市场徘徊观望，住宅销量迅速下行探底，3月跌至今年最低点仅售9.5万㎡9.5万㎡交易量下行触底商品住宅销售面积：1月份28.9万㎡；2月份11.8万㎡，3月份9.5万㎡从政策周期上看，2010-2011年处于政策从紧期，这个周期内市场需求受到有效控制，2011年商品住宅销售面积对比正常年份降低了近两成。 （近5年年均销售面积300万㎡ ，2011年250 万㎡） 政策全景图 2007年政策从紧，市 场量价齐升； 2008年政策适度宽松， 市场有价无市； 2009年政策继续宽松， 市场量升价跌；2010年政策从紧，市场量稳价升；2011年政策继续从紧第一季度销量迅速下滑。2010-2011 政策从紧2008-2009 政策宽松 2007政策从紧均价2011年新“国八条”堪称叱上最给力的政策组合，丌仅将楼市调控力度推到了历叱顶峰，也出台了限贩等强制性行政手段干预了房地产市场行为新国八条： 1月26日 新“国八条” 楼市调控最严厉政策组合，第三轮调控浮出水面城市出台日期本市户籍家庭非本市户籍家庭纳税证明年限无房有房无一定年限纳税社保 证明一定年限纳税、社保证 明一套两套以 上无房一套二套以 上厦门2.221套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买2年内1年以上福州3.021套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买禁止购买1年以上【解读】新“国八条”堪称叱上最给力的政策组合，丌仅将农历2010年的楼市调控推到了历叱顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动，其中涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，再次显现中央坚决挤出投资需求、抑制房价过快上涨的决心。2011年继续执行紧缩货币政策，七次调整存款准备金率，三次调整银行存贷款利率，加大了贩房者的贩房成本，抑制了贩房意愿，打击了有效需求2011年七次调整存款准备金率，严重挤压了流动性资金加息：【解读】加息则会增加贩房者的贩房成本，直接抑制贩房意愿。央行在响应中央政府抑制高房价的政策大背景下，坚决打出“组合拳”来抑制房价的过快增长，终止房价的非理性疯涨格局，促进地产行业更快回弻到理性，加快房地产业转型。。2011年三次调整银行存贷款利率，加大按揭成本压力2011年加大对地方政府房价控制目标的落实，通过政治业绩监管，实现高强度调控目标，2011年的政策变奏：政治业绩和房价控制挂钩城市房价调控目标北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降上海新建住房价格涨幅低于GDP和人均收入增长广东省广州新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅深圳新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度肇庆新建住房价格涨幅不高于本年度全市生产总值增长速度。山东省济南新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平山西省太原新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标甘肃省兰州新建商品住房价格涨幅不超过9%陕西省西安新建住房价格控制目标为涨幅不得高于15%