长沙鑫远湘府嘉城项目物业发展建议及整体规划构思报告2009年3月.pptVIP

鑫远湘府嘉城项目物业发展建议及整体规划构思 谨呈：湖南鑫远投资集团有限公司 主地块（不含E12、E18）定位深化 按照物业类型将产品分为两类进行研究 目前南城市场上重点项目主力户型区间 从销售情况看，面积紧凑、满足刚性需求的两房、小三房产品是南城的畅销产品 通过访谈及客户调查得出，偏于紧凑的两房三房产品更受现阶段市场自住客户青睐 从市场户型面积的演变来看，户型面积紧凑化是未来趋势 结合市场类似项目配比及各户型功能定位和客户需求，给出主流居住产品配比 目前市场上公寓产品供应较少，主要以投资和办公类产品为主 配套不成熟、缺乏好的产品与居住环境是公寓自住客舍弃省府板块的原因 目前公寓市场消化情况分析 公寓类产品能有效提升容积率，为普通居住产品创造更好的舒适度 通过大面积的公寓和商业吃掉大部分容积率，给居住户型提供了舒适度，也挡了噪音，而公寓与商业的后续开发也满足了区域成熟的需求 通过对公寓产品客户以及作用的梳理，综合各地块的情况，分析公寓排布的总体布局 针对不同置业目的，推荐两种公寓产品进行排布 居家型公寓引入丽阳天下的第四代小户型产品，有关公寓的朝向问题客户并不存在抗性 经过市场消化量测算，建议住宅用地公寓量为5.8万平左右 5.8万㎡公寓的体量问题 公寓的作用 公寓产品户型配比 主地块（不含E12、E18）定位深化 北部E12、E18地块上盖部分物业形态如何确定？ 酒店？ 写字楼？ 居住公寓？ 长沙酒店——三大区域集中分布，市场供应量较大，竞争激烈，但入住率较高 长沙共有三星级以上星级酒店100余家，快捷酒店约不足50家，市场供应量大，整体档次高； 消费娱乐型城市，有酒店消费的传统与习惯，酒店入住率高，四、五星酒店的入住率75%以上，以商务客户为主； 香格里拉、皇冠假日、喜来登等国际酒店巨头都进军长沙市场； 酒店市场特征：酒店结构高档化、客源市场本地化；平均入住率高达75%，发展前景看好 按酒店规格及标准将其分成两类研究 酒店的建设和选址标准不同 对开发商的要求不同 经营方式不同 回报及风险不同 城市典型星级酒店扫描 城市典型星级酒店扫描 城市典型星级酒店扫描 综合成本以及经营压力，并结合地块条件，不建议星级酒店 城市典型快捷酒店扫描 快捷酒店在长沙经营火爆，选址要求宽松、投资小、回报高、操作难度低 快捷酒店的开发要求： 选址要求：交通流动性好，进出口便利、宽敞，并且有良好的可视性和可进入性，不要过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要； 一般的快捷酒店要求120-200个房间，部分较大型连锁酒店如锦江之星和速8的规模可以达到250个房间，以每个房间40平计算，一家大型快捷酒店就需要8000㎡-10000㎡平建面，投资额大约1000-1500万（不含土地及建筑建安成本）； 快捷酒店投资小、回报高、操作难度低的优点符合我们项目的现金流目标，建议采用 经营方式以及推荐 长沙写字楼区域分布集中，基本以五一路与芙蓉路为核心形成“三横两纵”的格局 五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区； “三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈； 政务新区写字楼供应量较小； 号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务氛围街区； 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。 现有写字楼水平参差不齐 专业写字楼受竞争、资金压力，以及结合地块条件考虑，不建议采用 面向成长型公司的商务公寓在长沙出租情况良好 商务公寓出租率高于纯写字楼来源于长沙中小型企业的活跃 项目本身区位不具备发展专业写字楼所需的商务聚集条件，结合市场情况发展商务公寓的可行性更高 售价、租金高，盈利能力强，对企业形象有提升； 专业写字楼未来供应量不少，竞争激烈； 受金融危机冲击，大型企业对专业写字楼的需求出现萎缩 地块本身不具备商务聚集区条件 鉴于E18地块条件不利开发商务公寓或酒店，建议其上部开发住宅公寓 目前芙蓉路沿线的公寓消化较快，市场实现度高，但鉴于南部地块已有接近6万平的公寓量，因此北部地块原则上要减少居住公寓的量。 北部地块楼上物业定位总结 北部地块各类物业规模及排布建议 主地块（不含E12、E18）定位深化 项目商业定位取决于本身商业可实现度、项目整体定位以及地块价值与商业适配度 区域商业氛围尚未成熟，未形成规模商圈，目前商业配套以社区商业为主 但本项目形成社区级商业中心的潜力充足 看重未来发展的城市价值，商业消化良好，且有较高盈利水平，商业价值已经得到一定体现 从片区发展角度看，商业价值仍有更进一步提高的可能 定位主要满足社区内部需求的居住区级社区商业 基于商业价值地段分析，对商业布局的初步考虑和建议 从集中商业本身昭示性要求及开发资金使用效率考虑，建议以E12地块