融创中国,价值几何.PDFVIP

融创中国，价值几何？ ——01918（融创中国）投资价值分析报告 V1 作者：南海飞鹰 2012，未经允许禁止转载 谨以此文献给那些追求财富自由的投资者！ 关注的主要理由： 成长性：过去十年来，融创一直在马不停蹄地开疆拓土，成长性在房地产行业 中名列前茅。预计在未来三年，融创销售额的年均增长率在 25%——35%之间。 即 2020 年销售额将在 8000 亿——10000 亿之间。尽管行业空间增长缓慢，龙 头房企的增长主要来自市场集中度的提高。未来五年内，TOP5 的市场份额有望 达到 40%，平均的销售额将达到 8000 亿—1 万亿元。 安全性：销售利润对应的 PE 不到 4 倍，而 PS 则为 0.4 左右，在 TOP5 的房企 里相对较低；谨慎估计，到 2020 年，融创的合理估值在 9408 亿港元以上。在 未来3-5 年，目前的股价有5.7 倍的升值空间（2017 年底的总市值为 1420 亿 港元）。 确定性：从销售额上看，公司有大量的以销售未结算的销售额，一方面，随着 市场集中度的提高，公司能够保证一定的增长速度。为未来的收入和净利润的 增长提高了源源不断的保证。从财务上看，公司已经通过配股增发的手段，降 1 低负债率，修复资产负债表。预计从 2018 年，公司将放慢拿地的速度，加快释 放利润。而且，预计从 2019 年开始，随着融创负债率的降低，现金不断增加， 将大幅度提高分红。公司的 PE 也会提高。 爆发性：2017 年，融创的股价都有大幅度的上涨，2018 年暴涨的可能性大大 下降。而且还存在小幅度下行的风险。 估值的几点假设：  未来几年，中国经济不发生经济和金融危机。房地产行业的市场规模将稳 定在12.5 万亿左右，市场集中度快速提升，TOP 5 占据 40%的市场份额 （2017年 TOP 的份额为 30%）。而融创的增速快于其他龙头企业；主要原因 是：市场平稳增长，竞争加剧，龙头企业的优势又在提升。而融创的土地 储备，销售都有优势，所以增长最快；  随着市场集中度提升，龙头房企的净利率将逐步提升，对融创来说，预计 每年提升 1 个 pct。将从 2016 年的10%，提升到 2020 年的 14%，基本上与 恒大目前的水平持平，主要是因为随着规模的扩大各个环节的成本（拿地 成本，建安成本，借贷成本）有所下降，而售价保持稳定；  随着市场格局稳定，龙头房企增速放缓，资产负债表大幅度改善，净利润 率大幅度提升，现金流充裕，房企将加大分红，故此会享受到蓝筹股的市 盈率并且保持平稳。合理估值在8—12PE之间，中位数为 10PE。  销售额中的权益比在 70%左右。今年万达的400 亿销售额以后会并表（收入 利润会并表，因为涉及到延迟交付，而销售额视同并表。） 主要结论： 2017年，实际的（权益）销售利润预计为 308亿元（人民币）左右。 2 乐观估计：2020年，实际的（权益）销售利润有望达到 980 亿元（人民币）。 以 10倍PE 计算，市值应该 9800亿人民币，约合11760 亿港元。 谨慎估计：2020年，实际的（权益）销售利润有望达到 784 亿元（人民币）， 即上述数值的八折。以10 倍PE 计算，市值应该 7840 亿人民币，约合 9408亿 港元。 融创五年销售利润及动态PE一览表 4.00 1200 3.79 980 3.50 3.31 1000 3.00 728 题