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房产新政下法律热点 　　编者按:2010年4月17日,为了应对我国过热的楼市,减少房地产市场的泡沫,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)隆重出台。近日,又有上海拟开征住房税一说。 　　房产新政的出台对我国房地产市场的打压已初见端倪,但也由此引发了一些法律上的纠纷和思考。 　　 　　叶金荣上海市荣业律师事务所主任 　　违约,还是情势变更 　　 　　2010年4月17日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了房产史上最严厉的宏观调控序幕。相关政策出台的目的,在于合理引导住房消费,抑制投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主,因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”,这种未必真正构成合同法上的“违约”状态,被社会公众形象地称之为“政策性违约”。 　　在北京市已经出现了这样的案例。2010年3月,甲通过中介公司介绍,与房主乙签订了房屋买卖合同,约定首付20%,余款通过申请银行按揭贷款的方式向乙一次性付清。合同签订后,甲向乙交纳了20万元购房定金。其后,甲在准备申请银行贷款时,获悉根据新的国家政策,自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%,首付数额提高了30万元,以甲现在的经济状况,无法支付多出的部分首付款。 　　甲认为贷款首付比例提高是自己无法预见的,由此导致合同无法履行,自己没有过错,因此,乙应该将定金退还;而乙认为由于甲自身资金的原因导致合同无法履行,应当适用定金罚则,定金不予返还。后甲诉至法院,请求解除双方买卖合同并要求乙退还购房定金20万元。 　　在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议。双方争议的焦点在于,购房人认为因政策原因导致合同无法履行,构成情事变更,买方有权解除合同,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为,虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策相应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任,定金无须退还。 　　关于情事变更原则,最高人??法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条中有明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 　　实践中,法院在适用情势变更原则审理案件时,是相当谨慎的。2009年4月27日最高人民法院对适用情势变更的审核程序明确:“确需在个案中适用情势变更的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。” 　　最高人民法院2009年7月20日发布的《关于进一步做好房地产纠纷案审判指导意见》第七条规定:“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。 　　从理论上说,房产新政属于当事人订约时所不能预见的情况,但是房产新政带给房屋买卖合同的影响并没有达到可以适用情势变更的程度。并不足以导致房屋买卖合同的履行显失公平或者不能实现合同目的。不符合《合同法解释二》中情势变更原则的适用条件。 　　笔者建议,购房者在房产新政实施后,如果继续履行购房合同确有重大困难的,还是要从合同条款本身约定下手,先看看合同是否有条款规定了这种情况下的合同解除权,以免起诉后得不到法院的支持,遭受更大的损失。■ 　　 　　环建芬上海师范大学法政学院副教授 　　当今房价过热,地价难辞其咎 　　 　　新国十条的重点在于控制房屋的贷款,以此间接控制房地产市场的炒作,从而发挥政府在稳定房价和保障住房方面的职责,以维护社会的稳定安康。不少人对国十条的出台抱有极高的期望,认为房价将因此而获得控制,低房价的时代即将到来。因此,发生了大量房屋买卖违约的事件。但是也有些不少人对此提出不同意见,认为我国房屋地价占房价总价的15%至30%,地价才是决定房价的核心因素。要彻底解决该问题,关键在于降低地价。 　　对此,笔者认为,房产商冒着极大的风险投资于房地产市场,唯一目的就是获得超额的盈利。如果地价高的话,其在出售房屋时,必然会将风险转嫁于房屋之上,抬高房价。 　　那么为何我们不能或无法控制地价呢?首先,从1994年起,土地出让金就归地方政府所有,不用再上缴中央财政。伴随着房地产的蓬勃发展,土地出让金便成为地方财政收入的重要来源,“向土地要收成,向土地要效益”一时成为土地部门的工作重心。地价的提高,是短时间内体现地