房产税预期下二线城市房地产市场影响分析.docVIP

房产税预期下二线城市房地产市场影响分析 　　［摘 要］论文阐述了房产税的内涵和特点,并通过定量和定性的方法,对长沙市开征房产税可能对房地产市场造成的影响进行了探讨,包括对购房者的影响；对开发商的影响；对房价的影响。最后,对长沙市房地产税征收时机和征收方式提出了若干建议。 　　［关键词］房产税；二线城市；长沙市 　　［中图分类号］F812 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-0011-02 　　 　　1 研究背景 　　近年来,我国房地产业发展迅猛,其市场化程度也不断提高。但同时,房地产业中的许多矛盾和问题也渐渐暴露出来。其中,不断上涨的高房价更是成为社会各界关注的焦点。在这种情况下,“房产税”概念的提出,立刻引发了激烈的讨论。我国在2003年第一次在官方权威文件中提及房产税；自2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作,这就是所谓的房产税“空转”,而2011年1月,重庆、上海终于宣布各自的房产税征收管理细则,标志着房产税正式走上中国的舞台,而二线城市如长沙如何应对,以及其影响力如何又成为热议的话题。 　　2 房产税的理论概略 　　2.1 房产税的含义与特征 　　房产税又称财产税或地产税。是指针对以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产而征收的税种,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。房产税的特征如下。 　　（1）税率具有地域性和普遍性的特点。税率的地域性特点使得其税基具有相对独立性,而不是全国性的统一标准。 　　（2）收入充足且具有适度弹性。房产税与经济增长具有一定的相关性,随着人口的增加、经济的发展和基础设施的完善,房屋等财产在不断增加,其价值因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提高,能满足地方政府支出随经济发展而提高的需要。 　　（3）征收对象的差异性。区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。 　　2.2 国内外征收房地产税的借鉴之处 　　通过对国内外多种房地产市场税制的研究,综合分析其利弊,结合我国实际情况,可得出以下借鉴之???。 　　（1）房地产税是地方政府主体税收。房地产税收基本划归地方,是地方政府的主体税种。 　　（2）建立了相对健全的财产登记和评估制度。美国早在1935年即成立了房地产评估师协会（SREA）,对从事估价的人员有严格的资格要求。美国财产税建立在比较全面的财产登记与估价制度基础上。 　　（3）坚持优惠原则。一般对房地产保有征税均设定免征额,对特殊房屋实施税收减免优惠。在英国住房财产税设有起征点,不同地区起征点不同,并对特殊群体和个人有税收优惠。 　　（4）建立健全的土地税收制度。开征房产税需要大量的准备工作,其中对征税对象、计税依据、税收标准、缴纳方式等的确定尤为重要。如中国香港的房产税是“向本港土地或楼宇的业主所征收的税”。 　　3 房产税的开征对房地产市场影响分析 　　短期来看,房产税的开征将提升房屋保有者特别是投机分子的成本,从而起到减少投机、平抑房价等作用,是促进市场平稳发展的积极因素。长期来看,房产税将成为地方政府税收的一项重要来源,并为房地产市场的健康发展保驾护航。以下是针对长沙市这样的二线城市,根据客观实际对其影响进行的调查和分析。 　　3.1 对购房者影响分析 　　房产税将会给人们的购房习惯带来巨大的转变。以前,购房者所需缴纳的税都是在购房的同时一次性缴清,除了房贷和物业管理费,人们不用担心其他费用。然而,房产税一旦开征,购房者在购房后,还需要每年缴纳一定的税费,这样就会导致民众的购房需求降低。 　　在对长沙市普通购房者的关于房产税征收的意愿调查中,就有53%的市民不希望征收房产税,他们认为税种已十分繁多,个人税负压力很大。只有16%的人希望征收房产税,且希望其能够缓解房价过快上涨的趋势。很多市民认为房产税会产生负面的影响，如不能根本解决房屋的供需问题、不能有效降低房价、增加保持房产的成本,因此对此排斥。 　　3.2 对开发商的影响 　　国家实施一项政策一般是采取“点―线―面”逐步扩展的,因而,房产税的开征也将是从一线城市逐渐向二线城市扩展,此阶段,二线城市未开征房产税对于开发商将会是一种契机,由于一线城市开征房产税对开发商造成重大打击,余留资金无处投放,开发商将会把目光转向尚未开征房产税的二线城市,导致大量资金涌入二线城市房地产市场以及资本市场,房价亦会在这种情况下持续上涨,甚至挫伤刚性需求,导致市场的混乱。 　　2011年1月26日,国务院常务会议公布了被业内称为“国八条”的新一轮房地产调控措施,开始了2011年新一轮房地产调控。在2011年前两个月房产税、“