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房价收入比与政策调整方向 　　[房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。我国房价收入比的社会差距很大，最低收入户的房价收入比是22.69，而最高收入户只有2.45。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。] 　　房价收入比是指家庭住房总价（即一次性购房总价）与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。 　　 　　房价收入比的社会差距 　　 　　尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。根据城镇居民收入分组资料显示，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表1所示。 　　 　　从表1以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点： 　　1.我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入从2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅为16.2％；低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅为16.2％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高达53.7％。 　　2.我国高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。高收入户的房价收入从2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅为1.7％。最高收入户的房价收入从2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅为20.4％。 　　3.我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大。2000年，最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。 　　 　　我国住房政策的调整方向 　　 　　关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4∶1－6∶1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4∶1－9∶1之间。但实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住???的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。 　　虽然没有国际惯例，但在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4－8.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。 　　从国际比较来看，我国不同收入群体的房价收入比差距也是较大的，而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。 　　我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近。但我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入家庭的房价收入比要比同等国际平均水平高出很多，中等收入家庭的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入家庭的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，而根源却在于收入差距过大。 　　尽管房价收入比的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。 　　土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。 　　我国人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善、公民对政府还不能实施有效监督等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策的调整方向主要在以下四个方面： 　　1．实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收政策 　　按照“重保有、轻流转”的原则，在不动产的保有环节，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，在