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房价与地价关系研究 　　【摘要】文章中采用Granger因果检验和实证分析相结合的方法，以长沙市2003年一季度到2009年四季度的房屋交易价格指数和土地交易价格指数为数据源，来探讨长沙市房价和地价之间的关系。 　　【关键词】地价；房价；格兰杰因果检验；长沙市 　　一、长沙市社会经济发展概况 　　1．经济发展迅速，GDP值都保持两位数以上的增长态势。长沙市的GDP值从2003年929.49亿元增加到2009年的3744.76亿元，年均增长幅度达到26.32％，且在2008年GDP突破3000亿元大关；人均GDP值从2003年的14810元增加到2009年的56620元，年均增长幅度达到25.23％。经济的快速发展为房地产业的发展提供了良好的发展平台。 　　2．全社会固定资产投资处于增长势头，但增长幅度趋缓。全社会固定资产投资由2003年的494.97亿元增加到2009年的2441.78亿元，年均增长幅度达到30.52％。但在2005年以后，由于宏观调控的影响，增长幅度呈现一定的下降趋势，此后逐渐趋缓。但总量仍处于增长态势，这为房地产业提供了充足的资金保障。 　　3．城市居民人均可支配收入逐年增加，但在2007年以后，增长幅度逐渐降低。城市居民人均可支配收入由2003年的9933元增加到2009年的20238.00元，年均增长幅度达到12.61％，并且在2004年突破万元大关，城市居民的生活水平不断提高；居民的消费观念不断改变，人均消费支出也不断增加，2009年达到15020元，比2008年增加2374元，同比增长18.8％，消费性城市的定位逐渐显现，有利于房地产业的发展。 　　二、长沙市房价与地价的主要影响因素分析 　　1．经济因素对房价和地价的影响 　　（1）GDP对房价和地价的影响。国家实施了宏观调控措施，严把信贷和土地两个闸门，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制，国民经济继续协调发展，防止了地价的大起和大落，为地价稳定增长创造了良好的政策环境。其中，尤为关键的是，通过对土地市场的清理整顿，遏制了虚假需求，土地市场渐趋规范，并通过大力推行招拍挂制度，初步形成了公开、透明的土地市场，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。受国家产业结构调整和投资结构的影响，在???大程度上缓解了对工业用地的需求，使工业用地价格全年变化不大。因此，2004年我国主要城市地价上涨幅度小于房价上涨幅度，低于同期GDP9.5％的增长率，也低于固定资产投资25.8％的增长率。 　　（2）城市居民人均可支配收入对房价和地价的影响。城市人均可支配收入的多少直接影响到购房一族的购房热情，过低的人均收入水平与过快增长的房价形成的反差将会对房价与低价的波动起到推波助澜的作用。 　　2．社会因素对房价和地价的影响 　　（1）人口状况对房价和地价的影响。人口结构对于资产价格包括房地产价格有直接影响。当储蓄者比例高的时候，消费率肯定是低的，投资率肯定是高的。而一个社会工作年龄段高，抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低。因此，他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。因为目前存钱的银行利率水平太低，这种情况下，大家就去购买各种各样的资产。随着中国主要储蓄者比例的上升，推动房价也在上升。 　　（2）城市化水平对房价和地价的影响。由于大多数的外来流动人口都同步性地流向中心城市，导致中心城市普遍出现人口剧增、城市拥挤、土地紧张、地价上涨、房价上涨的现象，必然为房地产市场的投机行为形成良好的市场预期及炒作空间，客观上进一步推动了地价房价的上升。 　　三、长沙市地价与房价关系的实证研究 　　（一）实证分析 　　1．相关性分析 　　（1）两变量相关分析理论 　　两变量相关分析，即研究两个变量之间相关系数的统计方法。两个随机变量之间的相关性是通过相关系数 来度量的。设有二维随机变量（X，Y），则其相关系数由下式确定。 　　 　　（2）相关性分析结果 　　由图1可知，LP曲线的波峰和波谷分别出现在第四季度和第三季度，HP曲线的波峰和波谷分别出现在第四季度和第一季度。LP、HP曲线均成交替上升趋势，2006年以后两曲线季节波动幅度增大，其中LP曲线波动幅度比HP曲线波动幅度大。 　　 　　图1长沙市房价指数与地价指数 　　由于对两个变量进行相关性分析时要求两个变量服从正态分布。因此，在进行相关性分析之前，首先进行正态性检验，检验结果表明LP和HP均服从正态分布。 　　根据表1提供的数据，运用SPSS17.0对LP和HP进行相关性分析，分析结果如下： 　　 　　表1LP和HP的相关性分析结果 　　2．单位根检验