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房地产市场中信息不对称探究 　　提要房地产市场是一个典型的信息不对称市场。本文就房地产市场中的开发商与消费者,二手房委托方、中介机构与消费者,开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称问题进行探讨,并提出相应的解决思路。 　　关键词:房地产市场;信息不对称 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　信息不对称理论产生于20世纪七十年代,它用于说明相关信息在交易双方的不对称分布对于交易行为、交易定价、市场效率所产生的影响。这一理论的基本内容主要是:(1)有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的一方比另一方占有较多的相关信息,即有一方处于信息优势地位,另一方处于信息劣势地位。通常将拥有信息优势的一方称为“代理人”,没有信息优势的一方称为“委托人”;(2)交易双方对于各自在信息占有上的相对地位是清楚的。这种相关信息占有的不对称状态导致在交易前后分别发生“逆向选择”和“道德风险”,严重降低市场运行效率,在极端的情况下,甚至会造成市场交易停顿。 　　信息不对称现象普遍存在,房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息不对称尤为明显。本文着重探究开发商与消费者,二手房委托方、中介机构与消费者,开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称及解决思路。 　　 　　一、开发商与消费者之间的信息不对称 　　 　　房地产业是专业性很强的行业,其交易过程也非常复杂。房地产开发商是楼盘的开发者,对楼盘的信息十分明确,显然拥有比消费者更多的有关楼盘的实质性信息。随着商品房预售制度下期房交易的比例增大,开发商与消费者之间的信息不对称也越发明显。 　　1、房地产建筑信息不对称。由于建筑物的生产过程相当复杂,涉及到多个专业领域,购房者不可能很快地就能确定其质量和成本。房屋是一种典型的经验品,其品质的优劣从表面上根本看不出来。对于这类商品的真正质量、它从投入到产出的过程,往往消费者不如开发商清楚。然而,开发商为了扩大销售,常常会把并不真实的信息传递给消费者,或者强调其优势或者隐瞒其缺陷,消费者只能通过销售商提供的信息(例如广告宣传等)来决定其购买行为。 　　2、房地产交易信息的不对称。开发商掌握着房屋的大量实质性信息,既包括地理位置、户型、建筑物类型、交通情况等在内的公开信息,也包括房屋的成本、质量、增值潜力、盈利能力等在内的隐蔽信息。 　　3、房地产消费的其他权益信息。如,小区规划、配套、公共面积分摊以及合同条款设计中对消费者不利的条款等。这些信息可以确定房屋的品质及其市场价值。而消费者很难在短时间内充分认识房屋的质量和成本。他们拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费者偏好、消费能力等私人信息,这些信息对房屋本身的影响较小。因此,开发商和消费者双方存在信息不对称,开发商处于代理人的位置,消费者处于委托人的位置。一般情况下,由于购房者是不愿因房产的一些小问题而花费巨大的人力、物力去打开发商的官司的。这就为一些开发商利用信息优势损害消费者的利益提供了机会。 　　所以,消费者应加强自我保护。对于消费者来说,大量的信息是从开发商和销售代理商那里来的,带有明显的主观性,不能公正、客观地反映真实的市场状况,并且大多数消费者不是房地产业内人士,专业知识相当匮乏,导致消费理性和消费理念不成熟。很多消费者第一次买房,对产品质量、价格内涵、维权途径等均不了解,甚至以前完全不知,这就使得他们在交易谈判中处于很不利的位置。因此,消费者为了提高信息对称程度,保护自身权益,应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈,很多小开发商只注重短期利益,在一定程度上加剧了逆向选择的问题,消费者只有在购房时委托一些专业人员来陪同购买了,当然消费者也可以付出稍高的价格去购买有保障的品牌房地产企业的产品。 　　 　　二、二手房委托方、中介机构与消费者之间的信息不对称 　　 　　近年来,随着房价的持续上升,二手房市场十分活跃。对于出售方而言,房子是自己所有,而且居住了若干年,其对房子的优势和缺点了如指掌。而对于消费者来说,面对有些刚刚粉刷一新的房子,如果有下水道不好、楼上漏水、或者某些地方需要整修等问题,不可能通过一二次看房便可以知道。同时,出售方不会将房子的缺点和盘托出,消费者也就无从得知。所以,对于同一套房子,交易双方的信息是不对称的。当消费者面对多个质量不同的二手房时,由于信息不对称,他只愿意按市场平均价格出价,在该价位上,房屋质量较差的房主较急于出手,于是,买主所购房子的质量往往会低于该价位的平均质量,质量好的房主宁可将房子留置于手中,等待机会。长此以往,交易双方的积极性会受挫,房地产市场的交易会受到扼制,市场本身也不可能得到有效、健康的发展。 　　另一方面,由于房地产二级市场近几年的发展,使得房地产中介的作用日益明显。房地产中介机构对所售房