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房地产市场泡沫形成与破灭 　　[摘要]文章在简单分析了我国房地产市场泡沫形成的原因的基础上,具体阐述了泡沫形成的过程,最后得出并解释了泡沫破灭的必然性。 　　[关键词]房地产,泡沫,形成,破灭 　　[中图分类号]F293.3　[文献标识码]A　[文章编号]1009-9646(2010)09-0030-02 　　 　　一、房地产业的泡沫产生原因 　　 　　近年来,中国楼市一直居高不下,表面一派很火爆的样子,事实上已经呈现出泡沫,危机四伏,不少地方政府已经出台政策开始救市。但是我国的房地产业是不正常的,它存在许多问题,造成这种情况的原因大致有以下两点: 　　(一)房地产业存在较为严重的垄断情况,从而使行业竞争很不充分。在房地产开发过程中,大多数成本是由非市场因素来决定的,而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价无法由市场来决定,只好听任开发商主导,由此炒高房价也就容易而且必然了。 　　房地产业的垄断情况主要表现在三个方面:一是土地的垄断。目前大量的上地被开发商掌控,加大了土地调控的矛盾,增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房,连经济适用房都由房地产商垄断包办,由于没有形成有效的市场定价机制,一部分房地产开发企业通过操纵市场,提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价,利用信息不充分的市场缺陷,通过各种形式哄抬房价,严重损害了消费者的利益。 　　(二)“土地财政”也是引发高房价的一个直接原因。一些地方政府受利益的驱动,借经营城市之名,行出卖土地之实。随意征用土地,并将大量的土地投入房地产市场,以获取高额收益,这虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的不足,但却增加了房地产的成本,成为高房价的一个直接诱因,而且导致建设用地总量增长过快。 　　 　　二、泡沫产生的过程 　　 　　著名经济学家郎咸平关于买房陷阱的例子揭示了房子从开发到最终到达手里的整个过程,也是泡沫产生的过程: 　　(一)中国在银行改革的基础上开了一条口子,为了各银行之间的竞争所以把工、农、建等等全部独立运营。比如说一个开发商从工行贷款1000万后,他只需要用500万来开发房子,然后把售价提升,再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万。然后再用这2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。这是一个滚雪球的疯狂贷款模式。精明的开发商做了只赚不赔的生意,把风险转移给了贷款银行。做了抵押贷款的商业银则有的是办法顶住和推高房价,常用手段就是放松贷款、增加货币供应量从而放大市场需求量,以至价格的上涨。 　　(二)对于投资者需求者来说,只要和银行有点“路子”的人,他们先按揭一套80万的房子,自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下,也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万,然后就不管了。他们不还贷款怎么办?银行爱收不收,反正根据合同我还不上钱你可以收走房子,我们两不相欠。所以转了一圈,抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被‘炒房团’买走了。他们炒的不是赌房子会升值,而是拿了房子去收拾银行。银行拿到这个房子怎么办?更不敢降价了,只好再加点价接着卖,所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子!即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000,平的房子里,只有2500才是房价,有5500都是为填补资金黑洞!也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。 　　没错,现在住在十几年积蓄换来房子里的人们和背着沉重房贷的“房奴”们,你们不仅没有分享到社会进步推高房价所带来的利益,反而在承担着不该由自己承担的额外成本。工资涨了又怎么样,涨的工资全部贴给房地产商和投资需求者都还不够,谈何提高生活水平? 　　 　　三、泡沫坚挺但终将破灭 　　 　　只要是泡沫,迟早会破裂,然而中国房地产市场的泡沫异常坚硬,被说了五、六年了非但不破,反而越来越大,以至于大家开始怀疑市场到底有没有泡沫?房价还降不降的下来? 　　90年代中国海南房地产破灭的破灭是中国第一次房地产危机,也许是教训不够惨痛,房价仍然调一轮涨一轮。如果大陆的泡沫不足以击垮人们对“房价坚挺“的坚信,那么来看看其他国家和地区的血泪史:美国房地产泡沫间接引发上世纪30年代世界经济危机;90年代日本地产神话的泡沫破灭,日本经济指导现在还没有彻底走出阴影;东南亚房地产泡沫破裂直接导致各国经济严重衰退;香港房地产泡沫破灭使几十万百万“富翁”一夜之间变成报完“负翁”;迪拜房地产泡沫破裂几乎引发全