房地产开发工程项目造价动态管理方法探讨.docVIP

房地产开发工程项目造价动态管理方法探讨 　　摘要：随着房地产行业竞争的激烈化和建设资金成本的不断提高，房地产公司对开发中的工程项目造价管理的要求越来越高，不但要求及时了解项目各阶段的动态造价，还要求造价控制在各自的限额指标之内。如要求及时了解设计方案变更后的工程造价；及时了解每个季度每个月的工程款支出是否符合工程的实际进度要求等。如何适应新环境下造价管理的市场需求，这就迫切要求我们走出传统被动计价的管理模式，采用工程项目造价动态管理的新模式，采用科学的方法对项目各阶段的动态造价进行快速计价和反馈。下面作者总结某些房地产开发公司的管理经验，提出工程项目造价运行指导书的管理模式，就工程项目各个阶段中造价的动态管理的方法进行探讨。 　　关键词：造价控制、动态管理、造价运行指导书 　　1投资雏形阶段 　　这个阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，粗略估算各个开发方案的工程造价，协助业主作出决策和投资资金准备。这个阶段依据的资料不多，主要有： 　　 工地的位置、占地面积、陈述； 　　 项目详情，如总建筑面积、建筑楼栋数、建筑高度、用途； 　　 项目质量等级，如甲级写字楼、五星级公寓； 　　 已完工相似项目的资料。 　　 这个阶段对积累的经验数据、指标的准确性要求比较高，可采用每平方米和每功能的成本价进行估算，并根据业主的反馈意见修改方案对估算价进行调整，控制造价于造价计划之内。粗略估算方法： 　　 总建筑成本=总建筑面积×单方单价；或总建筑成本=∑（功能筑面积×功能单价）。 　　在本阶段，为了更好地估算工程造价，造价咨询单位平时必须多做到对已完工相似项目资料的分析和对经验数据、指标的积累。 　　2 设计阶段 　　 设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要影响。运用全过程工程造价理论及结合技术经济分析方法分析，初步设计、技术设计、施工图设计对工程投资影响分别为75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可见：设??阶段是影响工程投资的最主要阶段，是建设项目付诸实施的龙头。 　　 正因为如此，很多有能力的房地产公司都成立自己的审图中心，以贯彻业主自己的开发意图和开发功能。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和业主要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。 　　 设计阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策，并及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内，最终形成工程项目造价运行指导书。设计阶段的造价控制并不一定意味要降低工程成本。如有一个靠近江边的住宅小区，业主对景观园林设计审核后还认为档次不够，又调整景观设计增加了约十万元的投资，使小区提高了一个档次，后来准备买楼的人看了都赞不绝口，卖楼价调升后还销售火爆，比原来的方案多获利润近百万元。这可用价值工程的原理进行解释： 　　“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加” 　　而功能的大幅度增加，正是利润增加的主要原因。 　　 设计阶段的造价概算编制的主要依据： 　　 建筑平面图、立面图和剖面图； 　　 结构布置平面图； 　　 地基资料； 　　 装修准则； 　　 机电设备数据。 　　 设计阶段的造价概算编制方法： 　　 总建筑成本=∑（概算数量×概算单价） 　　 其中概算单价的确定参考最近类似项目的单价、最近完成的造价估算、供应商和分包商的报价。 　　 随着设计的变更、深入和完善，根据更新的资料对概算数量和单价进行调整，最后汇总为详细预算造价，作为工程项目造价运行指导书。 　　 详细预算造价的编制方法： 　　 总建筑成本=∑（概算修正数量×概算修正单价） 　　 修正后的详细预算造价，包含各分部分项工程的造价指标。详细预算造价经业主审核批准后，作为指导工程造价管理的文件。工程项目造价运行指导书实际就是将按项目的分项分部工程分解，列出各分部分项工程的造价控制指标，以指导后期工程的运作，作为后期各分部分项工程的造价控制的依据。这一点非常重要，实际上是把造价的控制指标分解到各个分项分部工程当中，使造价的动态控制更加具有操作性。后期工程造价的每一个动态节点，都必须与工程项目造价运行指导书的限额指标进行比较，将动态造价控制在限额指标之内。工程项目造价运行指导书也作为业主的资金准备和支付的依据。造价运行指导书指标的修改也须经业主同意。 　　 如某房地产开发工程项目的室外电缆项目中，由于本次供电所的供电点比较远（约