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房地产项目公司终止后对购房人利益保护 　　摘要:针对房地产项目公司终止后,如何保护购房人的权益这一焦点问题,分析了中国房地产项目公司终止的相关规定,指出了中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产的实际状况。介绍了公司终止后其责任承担的相关理论和立法例,最后提出了项目公司终止后,为保护购房人利益,应建立业务转让制度、资格保留制度的立法建议。 　　关键词:项目公司;终止;购房人;保护 　　中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0103-02 　　 　　合作开发各方以土地使用权或资金入股组建项目公司,以开发特定房地产项目为经营目的,项目开发完成后,该项目公司进行清算解散。合作开发的合作人成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务由项目公司章程或股东会决议规定。合作人以出资额为限对项目公司承担责任,项目公司以其全部资产对公司债务承担责任。采取项目公司模式进行房地产合作开发,组织结构规范、法律关系明确、股东不易发生纠纷。项目公司模式合作开发房地产对投资人而言有风险隔离的重要功能,在项目结束后,项目公司因完成使命而终止。依据传统公司法,公司终止后,由于其在法律上作为独立的人格主体已不存在,一般就无须为其终止时尚未产生结果的行为负责。对于公司终止尚未产生结果的侵害行为,视为“交易风险”[1] 。但项目公司终止后,其产品既房屋仍然要存续几十年。当产品出现质量瑕疵和权利瑕疵时,购房人如何保护自己的合法权益,这成为实践中的焦点问题。 　　一、中国关于房地产公司终止的相关规定 　　中国没有专门针对房地产公司终止的法律法规,在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中也均没有房地产企业终止方面的规定。房地产公司终止的规定散见于《民法通则》、《公司法》中。《民法通则》第46条规定,“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登记并公告。”《公司法》第189条规定,“公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”由此可见,公司终止是民事主体资格的丧失。《民事诉讼法》规定,“起诉必须符合下列条件……有明确的被告……”。这就使购房者在权益受到侵害时而公司终止后,无法请求司法救济。《公司法》在“公司解散和清算”一章中,关于公司财产的分配规定如下:“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。” 由上可见,中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产。没有考虑因公司其终止前的行为对利害关系人造成侵害时,受害人如何获得救济的问题。 　　二、项目公司终止后其责任承担的相关理论 　　1.瑕疵担保理论。传统民法中,瑕疵担保有两种:一是物之瑕疵担保,即出卖人担保其出卖之物具有该物通常所具有的或出卖人所保证的品质,当其不具有这种品质时,出卖人即违反瑕疵担保义务。二是权利瑕疵担保,即出卖人应向买受人担保标的物不存在权利上的瑕疵;瑕疵担保义务是各国法律普遍确立的经营者的义务,在未出现瑕疵之前,经营者负担的是一种担保义务,在出现瑕疵后,经营者承担的是瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是由法律直接规定的而非当事人约定的一种法定责任,此种责任是出卖人承担的一种无过错责任。中国《合同法》第150条至第155条规定了出卖人的瑕疵担保责任。瑕疵担保责任理论存在不同学说,主要有默示担保责任说、权力供与义务之不履行说、瑕疵告知义务之不履行说和维持有偿合同的交易安全说。最后一说更为学者赞同。该说认为,瑕疵担保责任的根据在于法律为维持有偿合同等价的均衡,出卖人有义务避免瑕疵的出现,这是保护交易安全的必要条件[2]。 　　房屋作为商品,其是具有质量保证期的、尤其是房屋的地基基础和主体结构质量保证期长达五十年甚至更长,作为房地产开发企业有义务承担这种房屋质量的瑕疵担保责任。对购房人而言,房屋品质的保证就是对购房人的债务,即使房地产开发企业终止时,该项债务其仍应当承担。否则,购房人支付了全部房款,而不能获得开发商的瑕疵担保,对购房人而言是显失公平的。 　　2.社会责任理论。公司社会责任是近年来各国法律界十分关注的一个热点问题。“所谓公司社会责任,是指公司不能仅仅以最大限度地为股东们赚钱作为自己的唯一存在目的,还应当最大限度地关心股东利益之外的社会利益,包括消费者利益、职工利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等内容,既包括自然人的人权尤其是社会权,也包括法人和非法人组织的权利和利益。”[3]张民安先生认为,“公司在从事商事活动时,不仅要考