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新城大厦物业管理方案 打造温馨家园 我们共同努力 2016年11月 目 录 前言 小区基本情况 03 第一章 经济指标 06 第一节 收费标准 06 第二节 小区物业管理成本测算方案 06 第三节 小区公共资源对外出租的公共收益方案 14 第二章 队伍素质 14 第一节 管理团队及派驻的管理人员综合素质情况 14 第二节 岗位设定及小区物业管理的岗位设定方案 15 第三节 队伍形象及维序员平均年龄在45岁以下占90% 17 第四节 设立形象岗及树立小区良好形象 17 第三章 基础管理 17 第一节 环境提升及小区现有的环境提升方案 17 第二节 停车管理及小区地下、地面停车管理优化方案 21 第三节 安全防范及小区安全管理的方案 23 第四节 应急措施及突发事件的应急预案 24 第五节 便民服务及物业为小区业主提供的便民服务方案 44 第四章 创优计划 45 第一节 示范小区及创建物业管理示范住宅小区的方案 45 第二节 文明创建及创建文明小区方案 52 第三节 其他优化小区物业管理工作方案 57 第五章 泉州市区住宅物业服务内容与等级指导三、四级标准 59 新城大厦物业管理方案 前言 小区基本情况 一、业主群体分析：大部分业主为公务员或事业有成的成功人士与中、高收入群体，业主大部分见识广，素质较高，对物业服务需求期望值较高，而且有较强的自我维权意识。 根据本次重新对小区物业招投标的要求，我司将接受小区业主委员会提出的服务标准，我司在小区物业服务上以三级服务标准为基准，其中卫生清洁、秩序维护以四级标准服务。 二、物业特点、难点： 经过研究与分析，本项目在物业的建筑结构、配套设施、周边环境等方面主要有以下的特点，相应物业管理的重点、难点及应采取的管理措施如下述： 1、小区规模适中，起点较高、重要设施、设备较多，日常公共设施设备维修、保养任务较重。 2、小区户数较多，又有部分租户，需要大量的协调与沟通工作。 3、小区业主系公务员及相关领导，周边治安形势复杂，对安全防范的要求高。 4、小区居住与商业店面并存，将带来一定程度的管理难度，相应突出的问题将需要开展大量的协调工作。 5、小区内配套的绿化园艺是园区的一大亮点，对区内的小区、绿化管理要求较高。 6、小区为高层建筑又有商业店面，对消防安全要求高，发生火灾危害性大。 三、小区物业管理的重点工作： 1、针对小区特点，我司将安全防范作为基础性工作，小区实行封闭式管理，使小区的公共秩序处于良好的可控状态。 2、针对小区功能定位较高，在提供严格的安全防范服务的同时，做到文明礼貌、热情服务。 3、针对小区内公共设施设备较多，做好小区设施、设备的有效维护和保养，确保小区设施、设备的有效运行是设备管理的重点。 4、针对小区高层建筑特点，重点做好相应的消防安全防范管理工作。 5、针对小区园艺绿化特点，把区内的绿化园艺管理作为一项目重点工作。 6、做好消防管理，落实相应的检查制度，做好相关消防及安全防范应急预案的演练，确保小区安全。 四、小区物业管理相应有效的管理措施： 1、根据小区布局，合理布置安全防范系统，采用人防、技防、物防相结合的安全防范体系，以人防为主，技防为辅，对小区实行封闭式的管理。 2、立足于现有配套的安保设施，落实“技防”措施，及时维护安防设施，充分利用闭路电视监控系统、应急报警系统、巡逻管理系统，落实安防工作。 3、针对小区规模、特点，配备保安人员，落实“人防”措施，分别设置3个固定岗、1个消防控制岗，1个车库管理岗，白班主入口在重要时间节点进行站岗。小区内进行不间断巡逻、打卡，发现问题及时进行处置。秩序维护（保安）人员24小时进行执勤与巡防。 4、做好人员出入的