旧城区更新改造中问题与对策.docVIP

旧城区更新改造中问题与对策 　　一、旧城区更新改造的动力 　　 　　1.实现区位经济最优化 　　地处城市中心的旧城区，区位条件优越、级差收益高，历来是商业、文化活动的聚集地。通过更新陈旧住房、房地产重新开发，规划并疏通交通线路，修缮市政公用设施，实现城市居民居住水平的提高，改善城市形象和环境，从而提升城市的经济效益，间接提升和稳固其在整个城市中的功能地位，实现“寸土寸金”的发展优势。 　　 　　2.达到土地资源最优配置 　　通过旧城区改造，将中心城区的工业、仓库外迁出去，尤其是污染重、达不到环境要求的工厂企业要坚决搬迁甚至关闭，腾出土地用于发展金融、商贸、娱乐、房地产等第三产业，增加了中心地区土地资源的价值；另外，对于地价高的中心城区，在改造进程中城市建筑应向地下、地面、高空三维空间发展，通过提高土地的容积率，降低建筑物的密度，增加公共设施用地和绿化用地的面积，促进城市生态环境的改善。 　　 　　3.优化旧城区城市功能 　　旧城区的改造一则是对原有产业结构的淘汰，二则通过构建新的产业体系，实现城市的新功能，满足城市发展的新需求。 　　 　　4.提高政府经营城市的财政收入 　　旧城区更新改造也是政府经营城市的一部分，政府利用土地储备资金对旧城区拆迁后的土地进行整理、储备、开发，然后通过“招、拍、挂”方式在公开市场出让熟地获取增值收益，将部分增值收益纳入土地储备资金，另一部分扩充政府的财政收入。并且通过区位经济最优化和城市功能的优化，在一定程度上提高了城市单位土地上的GDP产出，从而间接提高了政府的财政收入。 　　 　　二、旧城区更新改造过程中存在的问题 　　 　　1.改造前期投入过高，增大项目施工难度 　　改造旧城区的成本一般包含两部分：一部分是对人口与建筑高密度的旧城区拆迁户的安置补偿费，这部分费用一股比招拍挂取得熟地的成本要高；另一部分是对缺少使用价值的旧房进行工程开工之前拆除、建筑垃圾清理的费用；甚至配合政府安置拆迁户，保障拆迁户正常生活和工作的费用也可能纳入其中。因此，整个改造前期过程资???投入大，回收周期长，工作实施复杂。并且，旧城区道路狭窄、交通条件差、市政管线布置杂乱且容量小，开发商必须按照城市发展规划，对原道路进行拓宽或翻修，对市政管线进行增容或重新埋设，同时建设一些学校等公共配套设施，增加开发商改造过程中的投资难度。 　　2.改造后期盈利风险大，降低开发商积极性 　　在旧城区改造中，成本很大程度上受相关配套设施完备程度的制约，收益又取决于是否有足够多的后来者进入，这些因素有很大程度的不确定性。因此，参与旧城区改造对开发企业有许多不可预见的风险。银行和其他金融机构会对这些先期开发者的贷款申请采取极为审慎的态度，从而促使开发商集中开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津。 　　3.更新改造与特色保护尚存冲突，急需政府部门的干预协调 　　在大刀阔斧建设与改造的推动下，对“旧城区”的认识往往定位于过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城区更新改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，在旧城区更新改造中存在不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。在这种情势下，政府作为一个公共部门，正确处理旧城更新改造和遗产保护的关系，维护城市历史文化遗产和环境特色，保留城市记忆，延续历史文脉，在城市开发建设和旧城更新改造过程中显得尤为迫切和重要。 　　4.改造过程庞大复杂，需要规划实施的有机结合 　　旧城区更新改造是一个复杂的过程，参与的主体包括政府、开发商和拆迁户，各主体利益倾向不一致，参与旧城区更新改造的意愿表达能力也不同。因此，协调各主体之问的利益避免冲突是改造得以顺利进行的前提。另外，旧城区更新改造后其各环节的功能都必须有所提高，实现这一提高必须充分发现旧城的不足、确定改造的目标，确立实施的步骤，明确政府各部门之间的分工与合作，寻找并落实施工单位，最后组织系统开工。整个过程复杂，并且为了减少投资成本尽快获取投资回报，必须详细制定规划，有机协调施工，从而用最短的时间完成改造计划。 　　 　　三、旧城区更新改造问题的对策 　　 　　1.做好地方财政预算，加大更新改造资金支持 　　为保证旧城区更新改造顺利进行，地方政府应该在旧城区更新改造的前期阶段做好地方的财政预算，保证有足够的资金投入旧城的拆迁、拆迁户的安置与补偿工作。明确丌发商与政府在旧城区更新改造中的责任分