土地增值税政策解读-苏州-江苏苏州地方税务局.PPTVIP

土地增值税政策解读 房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（二） 既向金融机构借款，又有其他借款的 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用计算利息两种办法。 （国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》） 房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（三） 开发期间的利息费用 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》） 房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 第三部分 扣除项目的政策规定 第一节 取得土地使用权支付金额 取得土地使用权支付金额的含义 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （《实施细则》） 结合实际情况，具体为： ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 ②按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。 1、其他形式返还土地款 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。 2、契税规定 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 （国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》） 3、土地闲置费 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 4、土地征用费及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 5、拆迁补偿费 安置回迁 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 异地安置 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 6、取得土地使用权支付金额成本费用分摊 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。 但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 例:一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米；一座为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。 公寓应分摊土地出让金： 1000万元*(6000/10000)=600万元 取得土地使用权支付金额相关票据要求 取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转账记录等