城市综合体进化论.doc

城市综合体进化论 中国的商业地产已经进入了“城市综合体”时代？ 从去年开始，随着楼市宏观调控的渐渐深入，商业地产市场成为了投资方和开发商的新宠。而作为商业地产最具代表性的产品，城市综合体更如雨后春笋一般在各地涌现。似乎一个城市能不能被称作“现代”，城市综合体就是最直观的参照标准。 上海的南京西路核心商圈，一向是全球顶级商业地产开发商的兵家必争之地。在这里，一个总体量达45万平方米的大型综合性商业地产项目静安嘉里中心即将亮相。这个规模超群、功能复合的商业地产项目可以当之无愧地担当起城市综合体的名号，但相较于这个炙手可热的“高频词”，静安嘉里中心更倾向于将自己定位于“区域品牌”。为什么静安嘉里中心更偏爱“区域品牌”这一称谓？从“城市综合体”到“区域品牌”的变化，我们又可以探寻出中国城市综合体怎样的发展方向？ “典范”的价值 城市综合体已经进入了大跃进时代。 眼下，对于城市综合体的建设，各城市都有自己的“指标”。杭州提出了城市国际化战略目标，将建成100个城市综合体；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米；沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上；天津目前共有十多个在售、待售、在建、待建的城市综合体项目……窥一斑而知全豹，在全国的二、三线城市，城市综合体遍地开花。 为什么各地方政府和房地产开发商都突然热衷于开发城市综合体？对于开发商来说，最直观的原因是，住宅市场遭遇了前所未有的严厉的宏观调控，而且在相当长的一段时间内都没有放松的迹象。在这种情况下，房地产开发商将重心从住宅市场转向商业地产市场，既规避了调控风险，也可以在新的疆域有所发展。另一个深层次的原因在于，目前在土地出让环节，作为土地出让主体的地方政府在出让住宅用地时都会附加一些出让条件，如周围配套商业设施的建设。开发商通常会将“城市综合体”这样大规模的“配套设施”作为自己顺利拿地增添一份保障。从某种角度上来说，正是中央政府和地方政府的双重政策促成了城市综合体的繁荣。 虽然我国的城市综合体在数量上已经达到了相当可观的水平，但在质量上还停留在相对初级的阶段。城市综合体可以将多种城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。而目前很多所谓的城市综合体，往往仅包括几个，甚至只有一个商业地产项目，无法形成系统，更谈不上各部分有机结合。更重要的一点是，城市综合体规模庞大，功能复合，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。而目前二、三线城市呈现出井喷之势的城市综合体绝大部分依然采用以售养租的形式，将绝大部分物业进行出售，仅留极少部分的商业比例进行持有经营。从这个角度上来说，目前在我国能真正达到“城市综合体”这一标准的实际上凤毛麟角，即使是商业地产最发达的一线城市，货真价实的城市综合体的数量也不会超过两位数。 真正的城市综合体虽然稀缺，但往往功能多元，具有规模效应，可谓“在精不在多”。即将亮相的静安嘉里中心就是其中一例。在项目的规划设计上，静安嘉里中心规模庞大，但功能繁而不乱。项目的总建筑面积达到了45万平方米，涵盖了15万平方米的国际超甲级办公楼、8.6万平方米的创意商场、备有133间客房的服务式公寓、拥有508套客房的静安香格里拉酒店、拓展至1340个停车位的超大地下停车场，以及电影院、精品超市和开放式休闲文化广场，融汇了城市生活的多元化功能。 静安嘉里中心的开发商嘉里建设在全国多个城市都开发过嘉里中心项目，这些项目往往也成为了城市地标级的商业地产项目。在谈到静安嘉里中心时，嘉里建设仍对这个项目寄托了厚望。只要是稍微了解上海的人，都会明白“南京西路”从商业角度来说意味着什么。这里有“梅恒泰”金三角，这里代表着上海最顶级的消费水平，这里的商业项目向来是投资追逐的热点。嘉里建设表示，上海的静安区融汇了这座城市传统与现代，完美呈现了广纳东西方文化的独特魅力。典雅的西式洋房、成荫的法国梧桐诉说着上海近代百年历史，而萃集全球知名品牌的繁盛商业设施则诠释了国际大都会的迅速崛起和精彩纷呈。静安嘉里中心所处的地段更是商业、文化、创意纵横交汇的核心精华地段，项目周边汇聚了百强企业、国际五星级酒店、精品旗舰店，又拥有人文历史氛围浓厚的老式住宅和公共广场。项目东接恒隆、中信泰富和梅龙镇；西邻静安寺、静安公园；同时与国际级重要展览会场上海展览中心毗邻而居。嘉里建设非常希望可以将静安嘉里中心打造为嘉里中心系列项目中的旗舰作品，成为各地嘉里中心的典范。 可以预见，这一“典范”无论在商业价值，还是在品牌价值上，都将是绝无仅有的。而一个成功的城市综合体所产生的价值，绝对比数个“配套项目”的价值之和还要大得多。 成长的诉求 相较于巨大的商业和品牌价值，嘉里建设更多提到的是静安嘉里中心对静安寺南京西路