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浅谈地震灾后物权法方面几个问题 　　摘要：汶川地震引发了一系列和物权有关的法律问题。对于房屋意外灭失谁来承担风险责任、农村地毁人亡土地承包经营权相关问题、建设用地使用权灭失后果应由谁负、无主物和遗失物如何处置等问题，是普通大众所关注的。通过这次地震，国家针对灾害发生的新情况、新问题，应借鉴多地震国家的经验（如日本），及时出台相应的法律、法规和政策，填补法律漏洞，或者变更一些无法在灾区适用的法律条款。 　　关键词：地震；物权法；权利；灭失；责任承担 　　中图分类号：923.3 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2008）10－0133－02 　　 　　“5?12”汶川大地震造成了严重的生命和财产损失。当我们在废墟上站起来抗震救灾、重建家园的时候，一系列和物权有关的法律问题摆在了我们的面前。诸如按揭还款的房屋因地震而倒塌，还要交纳月供吗？土地损毁了，土地承包经营权怎么办？因地震造成的遗失物、无主物如何处置？……妥善处理好这些问题，不仅关系到对公民合法权益的保护，也关系到灾区民心稳定、社会和谐、科学发展的大局。 　　 　　一、房屋意外灭失风险责任问题 　　 　　1.房屋意外灭失风险负担规则。物权标的物意外灭失风险责任负担的主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。对于已经灭失的房屋，其后果只能由房屋所有人承担。 　　具体的说，房屋已经交付，但还没有过户登记，也就是业主还没有取得房产所有权证书，其房屋所有权尚在开发商手中，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任。 　　如果房屋所有权已经办理了过户登记，业主取得了房屋所有权和土地使用权，则意外灭失风险责任应当由业主负担。 　　如果房地产的权属证书已经取得，即房屋所有权和土地使用权均已过户登记，但所有权和使用权在贷款银行手中抵押的，则所有权仍然在房屋所有权人即业主手中，抵押的房屋所有权客体意外灭失，应当由业主负担意外灭失的风险责任。 　　2.房屋灭失后是否要继续交纳月供。地震发生后，关于灾区个人住房按揭贷款是否继续支付余款的问题，引起社会广泛??关注。房屋灭失后原则上不能免除受灾人的债务，原因是用受灾房屋担保银行的债务属于从合同，主合同则是与银行之间签订的借款合同。因地震导致担保物灭失后，只是担保合同不能履行，并不影响主合同的效力。 　　但是，地震造成楼在人不在，或者人在楼不在的情况，房贷怎么还？活下来的人家毁人亡，成了灾民，依靠国家的救济，拿什么来还？甚至震后遗留的孤儿也面临还贷的窘境。这个时间还让灾民还贷，确实是无法实现的事情。 　　笔者认为，既然地震属于法律上的不可抗力的重大自然灾害，房屋损失就不能只由借款人一方承担，也不能由借款人和银行双方来承担，而应由借款人、银行和第三者共同承担。第三者包括政府和保险公司。灭失房屋的所有权人即借款人在先期购房时已交了首付，后期也交了部分月供，这已给借款人造成了重大损失，因此，剩余的房贷不应由借款人继续交纳。如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则赔偿金应作为抵押财产，银行有优先受偿权。如果不能通过保险理赔的，剩余的房贷应由银行和政府承担。事实上，当受灾人确无其他财产可供执行的，即使被银行告上法庭法院也只好因被执行人确无可供执行的财产而中止执行。 　　在这一点上，中国银监会通知核销因地震无力偿还的债务体现了国家意志。 　　5月23日，也就是震后的第12天，中国银监会发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。此项举措体现了国家意志，也体现了人民的利益，在一定程度上缓解了灾民的一些压力。对灾民振作精神，坚定信心，战胜灾害，重建家园，无疑是注射了一支“强心剂”。 　　 　　二、农村地毁人亡引发的土地承包经营权问题 　　 　　汶川地震造成农村大量土地山林严重毁损、数万人遇难。面对这种情况，灾后重建会遇到土地承包经营权问题。 　　处理灾后重建的土地承包经营权问题，可以从以下几个方面入手： 　　1.要重新确认权利是否存在。农村土地权利涉及土地所有权和土地承包经营权。只有确定土地是否存在、权利人是否存在，才能确定权利是否存在。权利的灭失一般有两种情况，一是权利的标的不复存在，如土地经地震后变为湖泊，或者山体滑坡使原来的川没有了。据报道，汶川地震后形成了34座堰塞湖，这将会使大量土地灭失。这属于不可抗力的情形，需要重新对土地进行分配。二是权利