目标成本法在房地产开发项目成本管理中应用.docVIP

目标成本法在房地产开发项目成本管理中应用 　　摘 要：成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。而房地产企业开发项目的成本是房地产企业全部成本的重要组成部分，一般要占到全部成本的90％左右。是房地产企业成本管理的重点。基于这种认识，通过介绍房地产企业开发项目的目标成本管理的流程，分析可能存在的问题并提出相对应的防范措施，以此来实现房地产开发企业的成本管理和控制。从而增强房地产开发企业的核心竞争力。 　　关键词：目标成本法　房地产开发项目　成本管理 　　 　　一、目标成本法 　　 　　目标成本法指的是在新产品开发设计过程中为了实现目标利润而必须达成的成本目标值。换句话说，即目标成本是为了实现目标利润所允许的成本最大值。目标成本法是以市场为导向的成本管理思维，是企业有效地进行成本管理的基础，它使企业成本管理系统能够不断提供有助于企业保持和增强其竞争力的信息，鼓励革新和创造，使企业处于不断的改进之中，得到不断发展。目标成本法是技术、经济与市场导向的综合。目标成本法将“产品销售价格一产品成本=计划利润”转变为“目标成本：竞争性市场价格一目标利润”，体现了成本确定的市场化。 　　 　　二、目标成本法与房地产开发项目 　　 　　房地产开发项目在设计阶段完成之后，开发项目原材料的选用、大型设备的选型基本都已经确定，开发项目成本的80％都变成了约束性成本。所以，有效的成本控制发生在项目设计阶段，而不是在项目已经设计完毕或项目的建设阶段。在项目的设计阶段，大部分成本已经成为约束性成本，成本控制的弹性是非常小的。目标成本法主要适用于产品设计阶段的成本规划，适用于多品种、少产量的组织形式，而房地产开发项目正好符合了目标成本法的适用条件。 　　 　　三、房地产企业开发项目的目标成本管理流程 　　 　　房地产企业开发项目目标成本管理流程一般包括目标成本的制定与优化、分解、审批和下达、核算与反馈、分析与考核几个环节。如图所示。开发项目目标成本管理的流程图 　　 　　1　开发项目目标成本的制定。财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定，具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。销售人员在对建筑产品市场进行充分调研和考察的基础上，结合建设产品本身特点和卖点，对各种不同类型建筑产品的均价进行预测，再结合各类建筑产品可售面积的资料测算出建筑项目的目标收入。第二步，制定目标利润：项目财务人员结合公司中长期目标与利润计划，对建设项目目标利润进行确定。在制定目标利润的时候不仅要考虑项目的利润情况，还要充分考虑项目的销售、投资报酬与现金流量等因素，而不是只考虑投资报酬的高低。第三步，制定目标成本。经过前两个步骤，项目的目标收入和目标成本已经测算出来，所以根据目标成本的计算公式我们就可以计算出开发项目的目标成本。 　　开发项目的目标成本不可能一次测算就达到要求，需要不断在目标利润、目标收入和目标成本之间进行调整。一般而言，价格的主要决定因素是市场，而不是单个的房地产企业，所以根据市场状况预测的单价不会有太大的调整空间。在收入不变的情况下，目标成本与目标利润是此消彼涨的关系，所以，过高的目标利润必然导致过低的目标成本，如果在实际建设过程中根本不可能达到如此低的成本水平，那么该目标成本就没有控制的意义，如果硬是要保证目标成本的实现，则可能会以牺牲质量为代价，这是绝对不可取的。过低的目标利润必然导致过高的目标成本，这也是不可取的，因为过高的目标成本没有控制的意义，而且也不能用来衡量成本控制的效果。所以，目标成本在制定过程中一定要反复测算，制定出既合理又可行的目标成本。 　　2　开发项目目标成本的优化。房地产开发项目的规划设计阶段一般可分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段。除了概念设计之外。其他三个阶段要分别确定具体技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。所以在方案设计、初步设计和施工图设计完成之后均需要对开发项目的目标成本进行优化。原先的开发项目目标成本经过优化后只能更低(除非项目参数发生了一些重大的改变，如：增加了面积、层数)，因为原先制定的目标成本是成本控制的最高限额。如果优化后的目标成本比原先的目标成本还要高，就不能保证目标利润的实现，也就不能称其为目标成本了。 　　设计阶段是开发项目目标成本控制最重要的阶段。设计阶段房地产开发项目目标成本控制的关键工作有以下几点：第一，在进行委托设计时，要全面贯彻项目决策精神，向设计单位说明项目的质量(包括品位)和成本两方面的要求。也可以采用限额设计制度