论运用BOT方式修建高校学生公寓经营年限探讨.docVIP

论运用BOT方式修建高校学生公寓经营年限探讨 　　【摘要】文章提出了运用BOT方式修建学生公寓的经营年限的测算模型，并运用该模型进行经营年限测算分析，最后测算出运用BOT方式修建学生公寓的经营年限在20年左右较为合适。 　　【关键词】BOT 经营年限 学生公寓 　　 　　一、引言 　　 　　 在我国高校后勤工作中，学生公寓是办学的必备设施，学生公寓投资较大，标准要求越来越高，成为高等教育高速发展的制约因素之一。我国从2000年起开始后勤社会化改革，部分高校积极探索，在资金短缺的情况下，运用BOT方式引进社会民间资金参与高校学生公寓等后勤生活服务设施建设，有效地解决了高校后勤生活服务设施发展的“瓶颈”问题，促进了高校的发展。 　　BOT是英文Build Operate Transfer的缩写。它的意思是：建设―经营―转让，是指某一建设项目，根据政府计划或社会要求，由私人财团或私人公司筹集资金负责修建并经营和维护，在约定的一定经营年限内收回投资并取得一定的回报，然后转让给社会或政府。 　　运用BOT方式引入民间资金修建学生公寓的运作模式是：由高校选择有投资能力的项目投资方，在高校拥有的土地上，由项目投资方出资建设学生公寓。建成后，开发商拥有由双方事先商定年限的经营权，开发商通过全额收取学生住宿费，回收投资成本并获取投资利润。经营年限到期后，项目投资方将公寓经营权交还校方，双方合作结束。这种方式类似于我国基础设施建设中的BOT投资方式。对校方来说，不用投资就能解决高校学生的住宿问题；对项目投资方来说，这种投资方式有稳定的收入来源，投资风险小，并且有一定的投资效益。所以这是一种“互利双赢”的方式。 　　目前运用BOT方式修建学生公寓时，双方都比较关注的一个问题是经营年限的确定。本文就尝试运用模型来测算一个较为合理的经营年限。 　　 　　二、运用BOT方式修建学生公寓的经营年限测算分析 　　 　　以BOT方式投资兴建学生公寓，投资方及高校对经营年限的长短都十分关心，经营年限越长，对投资方越有利；反之，经营年限过短，对投资方就没有吸引力。我们进行经营年限测算的目的就是找出???个合理的经营年限，使投资方及高校都能接受。 　　1、测算模型的建立 　　内部收益率IRR是评价投资项目的一个重要指标，它是指在项目经营期内，能使现金流入量现值等于现金流出量现值的折现率，或者说是使投资方案净现值为零的折现率。内部收益率IRR反映了项目的投资报酬能力。用公式表示就是以IRR为未知数的方程（1）的解。 　　Σ（I?0）t（1+IRR）-t=0（1） 　　方程（1）中：It学生公寓每学年的住宿费收入；0t为学生公寓每学年的现金流出，包括修建学生公寓的初始投资K、日常运行及管理费用C；t的取值为1-n，n就是双方关注的学生公寓经营年限。 　　如果把初始投资K从现金流出量0t中单独分列出来，并假定从第1年到第n年，学生公寓每学年的住宿费收入I、每学年的日常运行及管理费用C各年均相同，则方程（1）可简化为： 　　K?（I?C）×（P/A，IRR，n）=0 （2） 　　 方程（2）中，（P/A，IRR，n）为年金现值系数，就是n年内每学年取得等额年金A的目前投资额，它的倒数又称为投资回收系数。 　　根据方程（2）求解IRR时，初始投资K、每学年的住宿费收入I、每学年的日常运行及管理费用C已知，经营年限n及内部收益率IRR未知。投资方投资兴建学生公寓时，双方约定的经营年限n必须使学生公寓项目的内部收益率IRR达到项目投资方所预期的一个水平，学生公寓项目对投资方才有吸引力，投资方才能接受。运用该模型可测算出一个合理的经营年限，使投资方及高校都能接受。 　　2、假定条件 　　（1）学生规模。为了使计算具有代表性和对政策的适应性，现以在重庆地区修建能容纳一万名本科生的学生公寓楼为例，来进行测算。 　　（2）建筑面积。该学生公寓的建设标准按教育部《关于大学生公寓建设标准问题的若干意见》（教发[2001]12号）中的“四二一”精神执行，本科生公寓4人1间，生均建筑面积不低于8平方米。则容纳一万名本科生入住的学生公寓总建筑面积为8万平方米。 　　（3）投资方初始投资总额测算。学生公寓建设初始投资额主要包括建筑造价及设备费两部分。建筑物造价估算：按照目前重庆地区修建学生公寓（砖混结构）单位建筑造价为每平方米800元（不含土地使用费）计算，总建筑造价为6400万元。设备费估算：每个寝室提供床铺、书柜、桌、椅、储藏柜等，按人均设备投入2500元计算，整个学生公寓设备费需要2500万元。建筑物造价和设备费之和为整个学生公寓的主要投资，本例为8900万元。 　　（4）每学年学生公寓住宿费收入。目前重庆市普通高校学生公寓每间宿舍住4人及