思源-超高层专题案例研究2.pptVIP

* 超高层物业分布 锦江区区域内的超高层物业分布最多，达到了64%，共26个项目。 青羊区和成华区分别位居二、三位，各有5个和4个项目。华阳片区，三个区域各有三个项目；高新区和温江区各有一个项目。 东大金融街一线和天府新城华阳板块（城市新区）是目前超高层住宅分布较多的两个区域。 在售超高层住宅项目 中高 一期1栋已售80% 套三130-140 5400 48F 3栋 新鸿基地产 新鸿基悦城 1650亩，总建面300万方 占地9.7亩 建面8.6万 占地9.3亩 建面5.6万 占地50亩 建面26.2万方 占地70亩， 建面26.3万方 占地89亩， 建面59万方 规模 中高 --- 套三140-170 5600 50F 新世界地产 河畔新世界 高端 还余408套 套一和标间34-60 12000 37 锦江统建办 城市理想 中高 60% 套二70-94 套三105-124 7000 41F 蜀信实业 上锦美地 中端 65% 套二71-89 5400 42F 蓝光地产 凯丽香江 中高 90% 套二81-90 套三107-151 8500元/平米 34/35F 万科地产 万科金域蓝湾 高端（豪宅） 现已停售 276-380 1.2万 44F 龙湖地产 龙湖世纪风景 定位 销售情况 主力户型 销售均价（元/平米） 层高 开发商 项目名称 超高层建筑以品牌开发企业居多； 规模以30万方平米以下居多； 定位以中高端居多 主力户型以70-90平米套二和100-150平米套三为主 超高层楼层去化 楼层越高，客户抗性越大。从各盘销售走势来看，33层以下单位较33层以上单位进度快。 个案分析—万科金域蓝湾 外立面效果图 个案分析--- 8800元/平米 价格 2.68元/月 物管 大城东高收入者，二级城市高收入者 目标客户 优势：万科品牌；临沙河，景观资源；区域发展潜力较大；产品赠送空间多。 劣势：容积率，建筑密度高 综合分析 清水 装修状况 90% 销售率 半围合式+十字型 平面布局 60平米以下2.4% 60-90:66.8% 90-120 ：18.5% 144-180 ：12.3% 户型配比 5.0 容积率 30% 绿化率 占地70亩，总建面30万方，总户数约2200户，层数34/35F 项目规模 万科金域蓝湾 5400元/平米 价格 2.1元/平米/月 物管 城东客户为主，中等收入者为主 目标客户 优势：本土知名开发商，拥有较大品牌影响力；临锦江，有良好的景观资源，赠送空间大。 劣势：周边配套不足，容积率高。 综合分析 清水房 装修状况 65% 销售率 围合式布局 平面布局 60-90:79.2%; 90-120:13.9%; 120-144:6.9% 户型配比 7.85 容积率 34% 绿化率 占地约50亩，总建面26万方，总户数2800，42F 项目规模 个案分析—蓝光凯丽香江 12000元/平米 价格 3.5元/平米/月 物管 城市高端收入者 目标客户 优势：龙湖品牌开发；临湖，景观及视野开阔；会展中心，区域发展及升值潜力大。 劣势：区域配套不足。 综合分析 清水 装修状况 暂停销售 销售率 一字排开 平面布局 套四：270-330 ：62%，380-650：38% 户型配比 8.9 容积率 40% 绿化率 5.9万平方米，总建面59万，一期总户数334户，42-44F 项目规模 典型个案分析—龙湖世纪风景 小结： 沿海一线城市利用优势的地理环境和经济发达的优势，同时城市定位瞄准国际化大都市，超高层物业发展较为成熟，成为现代化大都市的一大标志。 当某个城市GDP达到3000亿元左右时，超高层住宅开始出现；当在7000亿左右时超高层住宅将大量出现。同时当城市化率在60%左右时，超高层住宅开始出现；达到80%时左右时，超高层住宅大量出现。 沿海一线城市人口密度较高，决定了城市必须向空中发展，超高层发展时间较早，目前已大量出现。 购房者对超高层接受度也较高；而对于众多二三线城市来说，人口密度相对较低，相关的向高密发展的政策出台较慢，超高层物业于近两年才开始出现，市场还不成熟，购房者的接受度还有待引导。 5. 成都超高层住宅处于起步阶段，购房者对这类物业已经有了一定的接受度。 6. 目前在售的超高层住宅约有7个，但未来两至三年内即将上市的超高层住宅将会增加18个以上，超高层住宅呈现井喷态势，市场竞争加剧； 7. 目前成都在售或在建的超高层住宅主要分布在东大街一线和南延线，拥有较好的人文、自然资源； 8. 超高层住宅的主要户型为70-90平方米的和100-150平米套三，其套一或超大户型产品不多； 9. 客户对33层以上的单位存在一定的抗性，销售进度较33层以下的慢； 10. 价格上，虽然超高层较普通高层成本高，但售价与普通高层相差