2010年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告1.pptxVIP

株洲市湖南工业大学冶金学院地块 开发可行性研究报告 亚展LOGO 公司名称 荣誉出品 2 项目营销推广 项目规划设计 项目开发方案 项目发展预测 产量与目标 二 三 四 五 六 宏观概况／地产市场／区域概况／竞争项目 市场预测／客群预测／价格预测／发展预测 档次定位／形象主题／产品定位／户型定位 布局排布／组团分期／立面设计／园林设计 营销模式／销售目标／销售周期／项目运作 目录 市场调研分析 项目投资收益 七 成本构成／具体预算／财务评价／动态分析 产量与目标 一 项目背景／项目概况／项目现状／SWOT分析 项目开发总论 项目风险控制 八 风险类别／预防手段／控制策略／风险分析 项目开发建议 九 大势分析／市场预测／项目评价／相关建议 3 总论 位于株洲市荷塘区老城区内 大坪路、新华西环绕周边 商业设施齐全，毗邻两大商圈 地块综合属性 “出则繁华，入则宁静” 4 地块位置 氧气路 大坪路 新华西路 西面：沿街商铺、运输公司、老式民居 钻石运输公司 南面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站 氧气路：沿街商铺、老式民房 北面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站 东面：水仙路、工业厂区、居民楼 公交物资中心加油站 湖南有限株洲网络有限公司 5 地形为缓形坡地，局部有2-4米高差 学院内部有荷塘、雕塑、组团园林 地面附着建筑物面积约15万㎡有4栋公寓，2栋教学楼，1栋办公楼、食堂 教学楼 体育馆 图书馆 足球场 南湖(荷塘) 食堂 实验中心 宿舍 宿舍 6 教育 蓝天幼儿园、星光小学、博雅小学、市实验小学、铁路幼儿园、十八中、十九中、五中 医疗 新兴医院、人民医院等 购物 红旗商业广场、中心广场、株洲百货、步步高购房广场等 交通 33路、T2路、S2路、32路、T55路、T22路，云田专线多条公交路线。 加照片 7 土地价格不得低于150万/亩， 浙江公司出价136万/亩的价格 要和实力开发企业合作，最好有央企背景的 进行房地产开发容积率不能大于3.0，建筑物不得超过50米 华鸿置业隶属于实力央企“铁四院”集团，在新华西路还有一个项目也要启动 8 9 科技文卫用地 不大于3.0 建筑建设限高50米 开发难点 科技文卫用地 A 土地变性流程繁杂耗时 规模效应与开发收益受损 物业形态规划局限性较强 10 铁四院集团在当地深耕多年，资源整合能力较强，如能取得冶金学院 地块土地开发权，可在短时间内完成前期工作，降低项目开发风险 开发有利因素 冶金学院地块毗邻新华西路基地项目不到1000米，如能实现两项目同期开发，联动效应将大增，开发企业及项目知名度、美誉度将实现快速增长 PART-8 开发有利因素 11 PART-9 优劣势分析 老城区生活便利 多条公交车通达 内部自然景观优美 周边配套较齐全 区位优势 交通优势 景观优势 配套优势 本项目 四大优势 12 S T O W 市政配套齐全、生活便利 地理位置相对优越，属于闹中取静之处 内部景观资源丰富，空气质量较好 地块规模较大，利于整体气势营造 地块南低北高，利于楼宇日照和采光 株洲经济发展强劲，消费能力增长显著 2020年株洲城区将达到120万人带动市场 株洲房地产处于平稳上升期 地块规划路建成后交通出行将更加便利 地块内部有2-4米高差，开发存在难度 内部有高压线组，对今后销售带来隐患 规划条件为容积率≥3.0，并且建筑不得超过50米高度，整体规划双重受限 PART-10 SWOT分析 同区域2年内将有5-10个住宅新项目面世，市场竞争激烈 国家对房地产市场进行调控，引发客户观望心理加剧 13 PART-11 开发建议 充分利用景观资源，地块景观资源丰富，绿化较好,部分景观资源可予 以保留和改造，可做为景观示范区； 根据地块南低北高规划，形成坡地建筑： 规划时依据地块特性，整体规划为坡地建筑，创造多层次空间景观， 实现日照、采光、景观的均好性。 加照片 城市位置：湖南省东部、湘江下游 1 株洲城市性质：重要的工业城市/交通枢纽/老工业基地/商贸和现代物流中心/炎帝历史文化纪念地 市场 调查预测 发展趋势：集工业、商贸、物流功能型城市 2 经济情况：2009年达到经济总量过千亿元 3 人口状况：2009年全市总人口382.8万人，常住人口数量占总人口数量97.5% 4 居民收入：2009年城镇居民人均可支配收入17433元，恩格尔系数为34.2% 5 株洲城市规划：长株潭城市群综合配套改革试验区/营造生态优美的综合性城市 市场 调查预测 1 2 3 发展远景：荷塘区金山工业园，打造集新型工业、现代物流、行政中心、高尚住宅为一体的生态宜居 “金山新城” 4 产业发展：逐步形成航空产业、轨道交通、服饰产业等