海南珠江实业集团万宁春园湾项目可行性研究报告.pptVIP

* * * * 海南东线滨海带 · 双海湾纯别墅群 方案一 方案一：海南东线滨海带 · 双海湾纯别墅群 中心酒店和别墅产品为主 ——高附加值的滨海别墅群 纯高端休闲度假地产 主导产品 主要配套 别墅 中心酒店 别墅式产权酒店 餐饮 休闲娱乐 其他 商务 Part3：项目定位方向初步建议—方案一 Part3：项目定位方向初步建议—方案一 高附加值独栋别墅+中心酒店+别墅式产权酒店 规避极端大户型、控制总价，形成总价优势，保证客户购买力； 专为对别墅有一定需求，拥有一定购买能力，但又承受不起一线高端别墅价格的夹心需求者量身定做； 通过高附加值的打造，突出项目的性价比，提升项目的竞争力。 低密度、高舒适度、高附加值的滨海别墅群 方案一：海南东线滨海带 · 双海湾纯别墅群 住宅部分 规模：165,976㎡； 定位：高附加值的滨海别墅； 客户：对海南别墅有一定需求，拥有一定购买能力，但又承受不 起海口、三亚别墅价格的夹心需求者； 产品：面积120—150㎡的高附加值滨海小独栋，赠送面积可达到100—150㎡； 价格：总价控制在300万/栋以内，主力户型总价在200—250万之间。 Part3：项目定位方向初步建议—方案一 方案一：海南东线滨海带 · 双海湾纯别墅群 酒店部分 规模：20,000㎡ 档次：准五星级度假酒店 Part3：项目定位方向初步建议—方案一 方案一：海南东线滨海带 · 双海湾纯别墅群 * 海南东线滨海带 · 双海湾综合休闲建筑群落 方案二 综合类休闲度假地产 主要配套 主导产品 中心酒店 公寓式产权酒店 别墅式产权酒店 餐饮 休闲娱乐 其他 商务 以超五星级滨海酒店为依托， ——丰富产品线，做全配套 独立别墅 联排别墅 高层海景公寓 Part3：项目定位方向初步建议—方案二 商业 方案二：海南东线滨海带 · 双海湾综合休闲建筑院落 Part3：项目定位方向初步建议—方案二 中心酒店+别墅式产权酒店+公寓式产权酒店+独立别墅 +联排别墅+高层海景公寓 以超五星级滨海酒店做为依托，先把配套完善，营造项目的居住氛围，带动项目的人气，以此规避项目区域位置的偏远性； 通过混合型客群的聚集，加快项目的消化速度。 以超五星级酒店为依托，大型综合类休闲度假产品 方案二：海南东线滨海带 · 双海湾综合休闲建筑院落 Part3：项目定位方向初步建议—方案二 酒店部分 规模：54,000㎡ 档次：大型超五星级休闲度假酒店 方案二：海南东线滨海带 · 双海湾综合休闲建筑院落 Part3：项目定位方向初步建议—方案二 住宅部分 规模：583,631㎡； 定位：以满足休闲度假为主要目的的综合类产品； 客户：以休闲度假为目的，强调海景资源，但对价格较为敏感的岛外消费阶层； 产品：独立别墅、联排别墅、高层海景公寓； 价格：独立别墅控制在300万/栋以下，联排别墅控制在240万/套以内，海景公寓控制在80万以内。 方案二：海南东线滨海带 · 双海湾综合休闲建筑院落 4 PART 项目成本收益分析 方案一（容积率0.35）：项目成本收益测算 方案二（容积率1.2）：项目成本收益测算 投资分析小结 Part4：项目成本收益分析 —开发周期 本项目规模较大，通过中长期滚动式开发，并根据市场变化和节点进行销售，有利于获得较高的利润水平和投资利润率，并做到项目价值最大化。 项目占地约797亩，按原规划，即本方案一，容积率为0.35，总建筑面积185,976㎡，规模中等。 受容积率限制，项目将以别墅产品为主导，通过滚动式的分期开发，并根据市场变化和节点进行销售，以获得较高的利润水平和投资利润率。 建议开发周期为3-5年左右，争取2012-2013年达到预售条件，正式入市。 经济技术指标 方案一 项目 面积（㎡） 比例 备注 总用地面积 531,360 - 约797亩 容积率 0.35 - 　 总建筑面积 185,976 　 其中 中心酒店 8,000 4.3% 主要包括餐饮、商务、休闲等配套 别墅式产权酒店 12,000 6.5% 设置80栋左右的 别墅式酒店 独立别墅 165,976 89.2% 以高附加值的 中型别墅为主 销售收入 Part4：项目成本收益分析 —销售收入 初步测算，项目总销售收入约为322,757万元。 产品类型 面积（㎡） 均价（元/㎡） 销售收入（元） 别墅式产权酒店 12,000 20,000 240,000,000 独立别墅 165,976 18,000 2,987,567,370