『精品』2011年南昌市朝阳洲房地产市场分析研究报告.pptVIP

区域竞争对手之：正荣澜湾 楼盘名称 正荣 澜湾 楼盘地址 云飞路以北、彭泽路以西、抱石路以东 开发商 南昌正荣（新加坡）置业有限公司 物业类型 普通住宅 建筑类型 15F、32F 高层、3F多层（别墅） 总用地面积 27714.8平方米 总建筑面积 93194平方米 容积率 2.4999 绿化率 35% 总户数 582户 停车位 511个，其中地上67个，地下444个 开盘时间 未开盘 现推出期数 首期 交房类型 毛坯 区域竞争对手之：力高 滨江国际 楼盘名称 力高滨江国际 楼盘地址 彭泽路以西 云锦路以北 滨江辅路以东 开发商 江西万和房地产开发有限公司 （力高置业） 物业类型 普通住宅 公寓 写字楼 建筑类型 1栋 45层写字楼（约200米） 5栋 28-33层住宅 3层商业裙楼 总用地面积 37346平方米 （约56亩） 总建筑面积 203713.8平方米 容积率 4.0 绿化率 35% 总户数 住宅：521户 停车位 1312个，其中地上 183 个，地下 1129 个 开盘时间 未开盘 现推出期数 首期 交房类型 毛坯 楼盘名称 国贸 天琴湾 楼盘地址 生路以西、云飞路以南 开发商 南昌国贸地产有限公司 物业类型 普通住宅 商铺 建筑类型 21栋 18-32F的小高层 高层 配套商业 总用地面积 102870平方米 （约154亩） 总建筑面积 282880平方米 容积率 2.2 绿化率 45% 总户数 住宅：521户 停车位 1312个，其中地上 183 个，地下 1129 个 开盘时间 未开盘 现推出期数 首期 交房类型 毛坯 区域竞争对手之：国贸天琴湾 楼盘名称 众鑫城上城 楼盘地址 抚生路669号（江西中医科技学院对面） 开发商 江西省众鑫房地产开发有限公司? 物业类型 普通住宅 建筑类型 一期：24-32F高层 二期：18-32F高层 总用地面积 84730平方米 （约127亩） 总建筑面积 330000平方米 容积率 3.5 绿化率 35% 总户数 住宅：2600户 停车位 1312个，其中地上 183 个，地下 1129 个 开盘时间 2008年11月。 现推出期数 二期 交房类型 毛坯 目前在售1#高层尾房，面积90-138㎡，均价8500元/㎡；5月加推3#高层，预计均价9000元/㎡ 区域竞争对手之：众鑫城上城 区 域 竞 争 市 场 总 结 1、过去：朝阳洲板块除了众鑫城上城外、国金滨江（1栋公寓楼）、喜盈门豪威公馆 ，区域基本上没有代表性项目，楼盘平稳上市，但整体档次感不足，品牌形象不高，在现行市场下已表现出明显的硬件软件不足。 2、现在：区域内在售楼盘不多，主要是众鑫城上城二期和喜盈门豪威公馆 。 3、将来：随着万科、国贸、联发、筑城、华润、中海、力高等品牌开发商入驻，区域内楼盘档次将明显拉升，届时阶段内竞争也较激烈。 4、规模：多为中小型楼盘，大型楼盘缺乏。除了本案（101亩）、国贸（154亩） 5、品质：现阶段除众鑫城上城外较好外，其他项目园林、外立面、物业、商业、内部配套等各方面整体偏低。未来2-3年，随着新项目的逐渐上市，规划水平都比较高。 6、户型：户型丰富，可选范围较大。 7、形象：除众鑫城上城，其他大多没有明显的市场印象和形象。在建和待建项目除外。 8、价格：近年价格拉升较大，众鑫城上城均价8500元。由于过去2年朝阳洲土地成交均价较高，均价在450元左右。同时2010年的地王，821万元/亩，有万科竞拍获得。 近期，华润和中海的低价也最低在466万以上，所以，未来的市场价格将在8500元以上。 竞争市场对本案的启示 1、目前，区域供应量不足，近期看来，仅存在众鑫城上城和豪威公馆小量供应放量，本项目年内销售，如何时机把握，即借势销售，又躲避直面竞争？ 2、未来市场产品较之前高端，本案如何产品优化、定位新颖，赢得市场关注？ 3、区域内楼盘品牌形象较弱，且后续为大品牌企业，本案如何品牌导入并深化？ 4、区域价格虽近万，但迟迟未破万，这一瓶颈如何打破，如何价值支撑？ 根据统计数据，目前南昌购房者中本地居民约占80%、外地居民约占20%。其中有10%-15%的为拆迁户购房；而置业用途方面，购房自住的约占70%、投资型购房约占30%。 购房改善 居住条件 本地居民（80%） 外地居民（20%） 新增首次 购房需求 拆迁带来 购房需求 投资者 投资者 城市化带来新增购房 外地离退休人士回汉 周边县市人士购房 南昌 客 群 分 析 朝阳洲区域 客群构成及特点分析 根据区域内在售和部分已售楼盘走访发现，区域客群多为地缘性客户及周边大市场经商客户，其人群集中、稳定。多为本区域内工作、世代居住、拆迁户和经营户