【商业地产】-长沙房地产市场研究重点报告86P（服务藏龙+保利别墅）.ppt

长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 麓山恋·迪亚溪谷 简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势； 屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红； 高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀； 多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观； 建筑风格： 风格及特色： “西班牙风格” 鹏基·诺亚山林 简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势； 屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红； 多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观； 高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀； 建筑风格： 风格及特色： “西班牙风格” 星语林·汀湘十里 现代工艺、现代技术、现代设备、现代文明与古典元素的融合 ； 屋面：灰色筒子瓦； 外墙：灰白色高档外墙漆，墙裙为外墙砖； 窗：双层中空玻璃塑钢窗； 院门：高档仿古实木门； 建筑风格： 风格及特色： “原创新中式风格” 长沙碧桂园·威尼斯城 欧洲庄园城堡式建筑 糅合欧式建筑风格与中式室内布局，美观大方 全落地玻璃景观窗设计，跃式餐厅及开阳厨房； 前后私家花园，大型露台花园 ； 建筑风格： 风格及特色： “现代欧式风格” 比華利山 大气浑厚的北美风情建筑 ； 外墙：采用高级人造石配仿石浮雕涂料及保温材料； 屋顶：加铺隔热层，配以古典瓦顶，屋顶平台则配以高级地砖 窗户：采用名厂中空玻璃，配以纯白厚料窗框； 门扇：各式住宅大门配以名贵门锁，门铃及名贵门灯； 建筑风格： 风格及特色： “北美风格 ” 南山·苏迪亚诺 简洁明快； 建筑风格： 风格及特色： “澳式风格 ” 中新森林海 全新理念，打破传统的建筑风格 270°景观露台、超大落地窗、错层空间、前庭后院等