房地产项目可行性研究报告模板...pptVIP

P1项目概况 P2法律及政策性风险分析 1、从规划设计的角度判断现实产品的可行性 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和企业所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响 如：治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑 如:道路状况（可能与小区主入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 如:根据交通状况（与是否开通业主交通班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时在当地城市市场和片区市场的占有率。 各期销售时间、价格、面积、预计各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 （2）售价变动各项经济指标的变化 假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： （3）容积率变动各项指标的变化 1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排； 2、资金回款计划：各期销售回款计划； 3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径； 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金流正流入时间、资金占用月平均额。 报告格式及内容另附。 附件： 1、有关宗地情况的补充说明资料和法律文件 如各政府批文、权证等。 2、详细列示成本测算过程 按照企业集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程。成本测算可以采用量种方法。 （1）预算角度。依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算，但要注意企业在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般水平增加的因素。 （2）已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特征，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交差使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参考下面表格： 一、当地商品住宅市场总体状况 5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 一、当地商品住宅市场总体状况 6、主要发展商情况 发展商实力、企业性质、发展水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 一、当地商品住宅市场总体状况 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 一、当地商品住宅市场总体状况 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 一、当地商品住宅市场总体状况 9、重点楼盘描述(1) 四、销售计划 P6投资收益分析 一、成本预测 总计 管理费 营销费 直接建造成本（小计） 开发间接费 配套费 建安工程费 基础设施费 前期工程费 土地成本 单位成本（元\㎡) 投资总额（万元） 项目 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参考下面表格列示 二、税务分析 1、营业税及附加税 2、所得税 3、土地增值税、 上述税种的基本税率，能够享受税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府 的优惠政策，要特别说明该项目优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体如何操作。 三、经济效益分析 1、经济效益分析的假设条件 如：是否享受政府各种税费的减免等。 2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标 项目利润率、投