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公共租赁房需求影响因素浅析 　　摘要：本文通过分析武汉市房屋租赁市场实际情况的调查数据，从租房者的基本状况与公共租赁房的基本状况两方面总结出了若干影响公共租赁房需求的因素，并且分析了各因素对影响需求的逻辑原理，在分析中，不仅对需求量做出了初步测算，而且推测得出了需求量较大的公共租赁房类型。 　　关键词：公共租赁房 租房者 需求 　　 　　 一、公共租赁房的界定 　　 公共租赁房，是夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁房产权由政府或公共机构所有，供给对象为中低收入群体，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，以及新毕业大学生和外来务工人员。 　　 二、影响公共租赁房需求的因素 　　 本文基于武汉市房屋租赁市场实际情况调查数据进行公共租赁房需求分析，通过对调查数据的统计分析，得出了影响公共租赁房需求的若干因素。 　　 （一）租房者的基本状况 　　 1.收入水平。公共租赁房定义其需求群体是中低收入人群，故租房者的收入水平是其能否成为公共租赁房的有效需求者的直接因素，也是最关键的因素。 　　图1 调查对象收入情况分布图 　　 由上图可以看出，月收入为3000元以下的调查对象达58.6%。以该数据测算，2011年武汉市城镇在岗职工月平均工资为1734元，从而定义武汉市中低收入群体的月收入为867～1734元。而武汉市人均月租金为662.6元，由此推断公共租赁房的月租金应在463.82元较为合理。结合住房成本在月收入中的合理比重，可初步推断中低收入人群中对公共租赁房需求比例。值得说明的是，该比例的测算过于粗略，其中多种数据为调研所得，而调研对象层次过于集中，且其收入水平本身偏低。相对精确需求比例的计算，需借助更合理的武汉市城镇在岗职工月平均工资、租房者人均月租金、住房成本在月收入的合理比重等数据。 　　 2.租房者教育情况。教育状况往往决定了个人收入水平，但不同教育背景人群的住房需求不尽相同。调查数据显示，全部调查对象中，本科及以上学历占绝大多数（达78.3%），该群体就业时，月收入起点低但发展前景较好，具有在可预见时间内改??自身住房条件的能力。同时，该群体对居住条件有特殊偏好，如偏好高素质人群环境。而公共租赁房社区式租房环境的营造，较好地契合了这一偏好，由此引发了该类群体对公共租赁房的需求。 　　 3.工作年限。由于公共租赁房的租赁时间具有限制性，现行政策一般规定最长租赁年限为5年，因此一定工作年限内（本调查中指5年）就业人群的数量影响着公共租赁房的需求。 　　 由调查数据可知，工作1年以下的占总体的29.9%，1～2年占17.4%，2～3年占15.2%，3～5年占17.4%，5年以上占20.1%。即相对于整体城镇在岗人数而言，工作年限在5年以内约占80%，这是公共租赁房潜在需求的广义群体。当然，类似于收入水平因素中的比例测算，本因素的比例测算可信度依赖于调查对象选取的合理性。 　　 4.籍贯所在地。新就业人群中，本地户籍人口占比较小，这很大程度上影响了该群体的租房需求。在拥有当地户籍的调查对象中，租房者占52.24%；而在非当地户籍群体中，租房者占85.48%。这表明，在城市常住居民中，租房者占绝大多数，至少都会处于或长或短的租房阶段。因而，类似于工作年限因素，租房需求群体也是公共租赁房潜在需求的广义群体。 　　 5．理财能力。理财能力指租房者在租房期间的储蓄收入或理财收入，且这部分收入用于改善住房条件。理财能力高的租房者能够在短时间内积蓄财产，改善住房条件，因而对公共租赁房的需求降低。反之，理财能力低的租房者对公共租赁房的需求相应较高。 　　 （二）公共租赁房的基本状况 　　 公共租赁房的基本状况主要包括房屋租金水平、房屋面积、区位、设施配套等方面。 　　 1.房屋租金 　　 （1）相对租金。调查发现，武汉市月租金为500元以下占26.7%，500～600元占25.6%，月600～700元占15.1%，700～800元占8.1%，800～900元占5.8%，900～1000元占1.2%，1000元以上占17.4%。据相关政策中关于公共租赁房的定价要求，同等条件下，公共租赁房的租价应低于市场价30％左右。根据经济学中关于价格与需求的互动关系，其他条件不变的情况下，商品价格下降，其需求上升，由此可推断，基于价格上的绝对优势，公共租赁房的潜在需求较大。 　　 （2）绝对租金 　　图2 租金收入交叉分析 　　 如上图所示，通过租金与月收入的交叉分析发现：在月收入为1500元以下的调查者中有66.67%的人承租租金为600元以下的房屋，即月租金大约占月收入的40%。在月收入为1500～3000元的调查者中有75.61%的人承租租金为1000元以上的房屋，即月