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VaR在REITs风险管理中应用 　　摘要:市场风险是REITs(房地产投资信托基金)的主要风险来源。本文把证券风险管理的VaR(在险价值)引入REITs风险管理,并通过数据和实证的方法验证在我国房地产市场进行VaR历史模拟法进行风险管理的效果,希望对房REITs监控市场价格风险起到指导作用。 　　关键词:房地产投资信托基金;VaR;历史模拟法 　　 　　一、REITs风险监控的意义和可行性 　　 　　REITs是一种证券化的产业投资基金。投资者通过购买收益凭证获得对未来收益的权利;而发行者通过此种方式融资对房地产市场进行投资,以获得收益。从这一点上来说,REITs有很强的证券产品,例如股票、证券基金的特性。和上述的产品一样,市场风险特别价格波动是REITs产品的主要风险来源。 　　在投资前,对投资的产品进行适当的分类,采用分散投资理论可以减小投资组合的方差以减小风险。那么,在投资以后,怎样有效的防范风险,并及时调整投资头寸呢?二十世纪末发展起来的风险管理方法VaR给我们提供了一个较好的监控手段。 　　VaR方法是伴随着世界经济发展环境的深刻变化发展起来的。20世纪70年代布雷顿森林体系崩溃后,金融市场价格波动不断加剧,汇率、利率、证券和商品价格出现了前所未有的巨幅波动现象,使商业企业和金融机构都面临着日趋严重的金融风险,世界范围内的金融危机频繁爆发。VaR方法由JP Morgan公司率先提出。公司要求风险管理人员每天交易结束后计算在未来的一天中公司总体的潜在损失有多大。 　　按照这一思路,REITs完全可以计算在下一个价格指数公布日之前,本产品的总体潜在损失有多大。这样可以使得REITs管理人及时了解REITs面临的潜在风险并及时做出调整以维持收益最大化。 　　 　　 　　二、VaR方法――历史模拟法简介 　　 　　VaR是指在给定的市场条件与置信水平下,某一金融资产(组合)在给定的时间区间内的最大可能损失。VaR方法是设想在一定的合理的假设条件之下,通过一个简单的数值来反映交易者所面临的潜在损失。超过VaR 值的损失发生的可能性非常小。当然,这一可能性与我们设置的置信度有关系。 　　VaR可以用数学公式表示为: 　　Pr(△Pvar)=1-α? 　　其中,△P指的是??融资产或者资产组合在一定持有期△t内的价值损失额;VaR指的是在置信水平α下的风险价值,即可能的损失上限;α是给定的置信水平。 　　 　　由此,我们可以看出影响VaR值的三个因素:持有期长短、置信水平和组合的概率密度函数。一般而言,持有期越长,VaR会越大。置信水平反映投资者的风险偏好――置信水平越高,VaR越大。 　　计算VaR的方法很多,例如历史模拟法、方差-协方差法和蒙特卡洛法。本文主要利用历史模拟法分析VaR在REITs风险控制中作用。 　　历史模拟法假定收益随时间独立同分布,借助于计算过去一段时间内的资产组合风险收益的频度分布,通过找到历史上一段时间内的平均收益,以及在既定置信水平α下的最低收益率,计算资产组合的VaR值。该方法假设资产明天的收益率是由过去该资产的历史收益率的分布频率决定的,也即利用一定时间段里的历史收益率的分布来模拟明天的收益率的分布情形。 　　历史模拟法以收益的历史数据样本的直方图作为对收益真实分布的估计,分布形式完全由数据决定,不会丢失和扭曲信息。 　　 　　历史模拟法的计算步骤: 　　第一步,识别出影响投资组合价值变动的基础市场因子,计算过去的某个时间段比如说100天内,基础市场因子的价格变动序列,这个是预测明天的市场因子变化的基础。 　　第二步,用今天的市场因子价格加上历史上的每个市场因子变化,用历史模拟出未来的基础市场因子的价格,把这100个模拟的明天基础市场因子价格带入定价公式,得到明天可能出现的100个可能的盯市价值。 　　第三步,把这个盯市价值与当前的价值相减,得到100个可能的损益值。这些损益值从小到大排序,得到组合未来损益分布。找到需要的置信水平对应的分位数就是我们的VaR。 　　第四步,返回测试(backing test),审查计算出来的VaR是否合理。 　　三、历史模拟法在REITs中的应用――以实证为例 　　 　　本文以中房上海综合指数作为数据。利用其从1999年01月到2009年08月的数据为实证分析的数据。中房上海指数由上海房地产估价师协会每月统计。 　　在REITs投资中,影响投资组合价值变动的基础市场因子就是收益率。需要说明的是,中房上海指数都是以一定的基期为计算标准给出的指数,通过公式:LN(当月指数/上月指数),就可得到当月的“月对数收益率”。在金融领域,一般是利用对数价格的差值来计算金融工具的收益率,因为对数收益率有很多好的统