山庄价格与启动建议.ppt

实现定制的核心要点 要点一 专家打造 要点三 独一无二 要点二 贴身服务 要点四 客户自己的选择 制造“西”引“丽”——独栋别墅量身定制 定制自家花园小品 方案二：原价格发售 原价格发售，项目价格高出市场接受价格31% 没有支撑的价格即为空中楼阁，海市蜃楼！ 客户为什么买单,理由何在？ 价格脱离价值如何实现30%的市场价值溢价？ 高额利润下，必有一定的投入! 思 考 西丽山庄新价值体系建立 呼之欲出 卖身份地位 卖服务 卖产品 价值构成模型 制造“西”引“丽” ——全方位多角度的别墅价值体系 定 制 ——比品味更重要的是品质 高级定制式体系——私人别墅顾问 每一套都是独一无二，每一套都可以量身定做 世界上最昂贵的物品从来都不是批量生产的，而是私人专属定制的 以经典著称的意大利品牌菲拉格慕的创始人Salvatore Ferragamo被誉为“电影巨星专用鞋匠”。　 1996年在伦敦的拍卖价为4万2千美金，目前已被菲拉格慕集团收藏 定制的核心要点，定制的不是产品 定制的其实是一种生活方式！ 圣莫丽斯成交明细 成交以联排、叠拼别墅各半 联排最高单价:40000元/㎡ 叠拼最低价：17976元/㎡ 片区属性 项目属性 开发商：深圳市林江房地产开发公司，知名度一般 项目占地41206.4平方米，总建面23932.66平方米， 产品纯粹，关内罕有独栋别墅群； 产品改造灵动优势明显； 无稀缺景观资源，小区内景观资源一般； 风水宝地，生态自然健康环境； 高尚生活配套，紧邻国宾级度假村； 西丽渡假村内部及周边的配套虽然破旧，但非常全； 被遗忘的置业区域，片区不够热点，市场声音少； 离尘不离城。 项目现状 现场展示及包装较为陈旧，与项目档次不符； 接待与服务体系欠缺； 产品附加值不足以支撑高性价比； 产品设计较早，不如市场供应产品新颖 用材、用料较陈旧 无智能化设施 室内无电梯 产品状况 西丽山庄自我认知 项目负面影响远远大于正面影响 核心关键词： 区域没落，区域外客户不认可 项目沉寂多年，区域内客户不认可 没有市场影响力，市场不认可 项目自我总结 纯水岸 弱 强 景观资源 城市距离 远 近 圣莫利斯 星河丹堤 观澜湖 天麓 天琴湾 景观型顶级物业 香蜜湖1号 综合型顶级物业 A级别墅 价值象限 较弱 较强 较远 较近 振业城 万科城 卓越维港 三湘海尚 水榭山 曦城 兰乔圣菲 本项目 现在的位置 东海岸 项目市场位置定位 银湖别墅 物业档次 低 中 高 顶级 价格曲线 08年均价31120元 棠樾 2.6万 1.6万 振业城 2万 1.5万 紫麟山 3.25万 1.6万 5万 3万 4万 3万 观澜 高尔夫 4万 兰乔圣菲 6万 5万 3万 水榭山 6万 3万 曦城 6万 4万 东海岸 5万 3万 圣莫 丽斯 8万 4万 星河 丹堤 8万 5万 纯水岸 10万 4万 香蜜湖1号 12万 7万 天麓 15万 10万 天琴湾 卓越维港 市场价格象限区间 银湖别墅 3万 6万 市场主力价格区间3-5万元 西丽山庄价格现状 　 　 　 　 4.67 1500 321.15 B2-3 4.67 1500 321.15 B2-5 5.27 1700 322.31 B1-13 11.70 8000 683.78 E3 10.24 3300 322.31 B1-12 5.70 3900 683.78 E2 10.26 3300 321.74 B1-11 5.70 3900 683.78 E1 5.91 1900 321.74 B1-10 6.87 2300 334.88 D8 5.91 1900 321.74 B1-7 6.87 2300 334.88 D7 5.59 1800 321.74 B1-4 6.57 2200 334.88 D2 5.28 1700 321.74 B1-3 6.57 2200 334.88 D1 6.32 2000 316.54 A6 6.54 2100 321.23 C8 6.32 2000 316.54 A5 6.23 2000 321.23 C7 6.00 1900 316.67 A4 5.90 1900 322.04 C4 5.99 1900 316.96 A3 4.67 1500 321.23 C2 6.31 2000 316.92 A2 4.67 1500 321.23 C1 6.31 2000 316.9