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对农村宅基地管理存在主要问题分析及相应对策 　　摘要:农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢等，本文对这些问题进行分析并提出了相应的对策。 　　关键词: 农村宅基地；现状；问题；管理 　　 　　1农村宅基地的概念及其法律基本特征 　　 　　宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。 　　1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。 　　1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。 　　1.3 一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。 　　1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。 　　 　　2我国农村宅基地的现状 　　 　　我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，??存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为： 　　2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。 　　2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。 　　2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。 　　2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。 　　2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。 　　 　　3农村宅基地管理中存在的主要问题 　　 　　3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上