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房地产投资与金融期末案例分析题：昆明走廊商铺投资分析 案例内容： “昆明走廊” 由西南商业大厦股份有限公司及华夏西部投资有限公司共同投资西南商业大厦股份有限公司、云南百大房地产有限公司联台开发，是以强调特色经营，集时尚餐饮、休闲、购物、娱乐为一体的纯商业物业青年路与人民中路交汇处与大型购物中心新西南广场金鹰相接，商业氛围成熟项目总占地10.8亩，-1层：为昆明廊的车库并设置有相关配套设施可经由景观电梯到达地上各层。 首屋总面积4714平方米．分地面临街和地下两部分。首层南面临云南金鹰田际购物中心和昆明走廊之间的路该路新西南广场昆明走廊以及云南金鹰三大购物中心的核心交通区，地面临街商铺具有巨大的升值潜力加之部分跃层以及地下库房的设计使首层临街商铺在经营方面有较大的选择余地这部分商铺功能定位为潮流服饰精品和特色餐饮首层地下部分拥有独立入口可设立醒目店招观光电梯及自动扶梯可到达地上各层并与新西南广场负一层相连适于经营娱乐主题百货1层：名品走廊时尚服饰区铺面分布于缓坡起始段及方正中庭周围套内建筑面积1 2--152m2可自由组合适宜经营日式韩式潮流服饰精品小百货以及西式餐饮2层：时尚走廊可经由缓坡电梯或楼梯到达功能定位为时尚新体验区以经营潮流服饰百货本地特色旅游精品工艺品和餐饮为主3-4层：美食休闲走廊与新西南广场2层有空中走廊相连增加了人流动线4层为跃层设计组合自由可考虑3、4层统一经营或3层堂口4层经营的方式无顶街道设计更加通透庭院小品精心设计，更富空间美感功能定位为都市生活馆宜经营特色餐钦娱乐百货美发美容4层：是坐在楼上看风景的最佳地点，屋顶的使用，增加了4层的附加值和消费的趣味性，同时能够保证消费自成体系，不被打扰。功能定位为美食、娱乐新天地、宜经营特色餐饮、网吧、画廊．2007年建成，同时以租售结合的方式进行了前期销售（当时出售均价18000元/㎡5年之久，虽经营状况不算理想，但已经渡过商场运营培养期，目前主要业态为餐饮，约占90%，其余临街引入少量服饰及小百货，有一定商业氛围。 2011年10月底百大地产将自有产权的商铺及﹣1层的车库改造为280套商铺（其中负一层136套（整层），地上部分144套，后者之前已经出租，由百大商业负责运营管理；商铺格局为小开间，大进深）进行出售。 现有投资者李先生可投资95万元，他初选了地上部分144套中的A铺、B铺、C铺和D铺（详情见CAD图“昆明走廊铺面示意图”中红框斜线填充铺面及照片），准备从中选择商铺进行投资，请大家： 通过google地球、拍照、网络搜索和现场踏勘等方式调查描述“昆明走廊”的区位情况（要附有项目区位图片、项目交通图、项目建筑照片；注意描述区位状况要涉及哪几个方面及如何描述）； 分析评价“昆明走廊”在该区位定位的商业业态（主要业态为餐饮）是否合适？ 通过调查分析目前附近相似项目的租金收益及销售价格水平，分析该项目的投资收益率和投资回收期。（维修基金按一手房计算） 综合以上分析，给李先生提供投资建议。 资料1 昆明走廊再次变身(图) 时间：昆明日报 昆明走廊。本版摄影均由记者杜文蕾摄 “吃饭不吃菜，省钱谈恋爱”、“生活不是林黛玉，不会因为忧伤而风情万种”，这些颇有些抓人眼球的语句近来在新浪微博上传得也算热闹，博友们贴图的同时，还纷纷“昆明走廊够潮”、“昆明走廊吃饭看见的，有点意思”之类的回复。 昆明走廊有了什么新变化吗？上周末，记者来到这个临近面对新西南广场、背靠新金鹰B座的回廊式商业区，远处就看到，昆明走廊米灰色的外墙面上多了几道显眼的橘黄色，走近发现，原来建筑外墙的顶层和烟道都刷上了橘黄色的金属漆，建筑一下子跳脱入视线的同时，倒也不显得突兀、扎眼。 走进昆明走廊，一眼就看见，右边走廊的墙面上新装上了连续的广告灯箱，其上的画面颜色鲜艳、现代感较浓，搭配的诸如“生活不是林黛玉，不会因为忧伤而风情万种”之类的广告语则更是引人注意。原来通道的地面也粉刷上了颜色不同的“斑马线”，线条之间还有“不要迷恋哥，昆明走廊才是传说”一类的潮人话语。身边一些第一次看到这样设计的年轻人，都在说笑着讨论地面、墙上的话语，觉得蛮有意思，说说笑笑地往前走了。 变得更吸引 2005年底，昆明走廊以“西南休闲娱乐第一站”的休闲娱乐自然街区身份成功招商，并举行发布会。尚在建设阶段，昆明走廊已经以优越的地段优势吸引眼球。位于城市商业中心CBO、城市中央高尚生活区CLD的腹地三市街与青年路核心商圈的交汇处；毗邻新西南广场，建址于原西南文化城，是云南首家SHOPPING MALL新西南广场的配套项目之一，再加上周遭高消费能力的商务生活环境，昆明走廊赢得了商业地产运营中首当其冲的关键要素“地段”的青睐。 当时，昆明走廊进行了一次非常有特点的建筑尝试，采用慢坡立体街铺，铺铺均临街，层层是首层，具备露天