佛山市南海狮山小塘三环东项目市场分析定位2010年4月18日.pptVIP

3.4 价格定位 3.4.1 当前时点销售均价确定 假定项目在当前时点（本报告时点）销售，通过市场比较法确定其可能的销售价格；我们分别利用区位打分法和产品打分法，单纯从区位或者产品的角度来分析其可能导致的价格差异，然后再综合权衡区位和产品，确定本项目在当前时点销售可能的销售均价。 3.4.2 区位打分法 4459 本项目价格(元/㎡) 450 1397 2613 加权价格(元/㎡) 0.1 0.3 0.6 参照权重（%） 4496 4657 4354 折算价格(元/㎡) 4500 5300 4300 参照项目目前售价(元/㎡) 10.0 　 11.4 　 9.9 　 　 总评分 1.4 9.5 1.8 12 1.4 9.5 15% 片区提升空间 0.8 10 0.9 11 0.8 10 8% 治安状况 1.5 11 1.7 12 1.3 9.5 14% 周边配套 1.0 10 1.1 11 1.0 9.8 10% 周边人文环境 1.0 9.5 1.2 12 0.9 9 10% 周边自然环境 1.5 9.5 1.6 10 1.7 10.5 16% 道路/交通状况 1.2 10 1.3 11 1.3 10.5 12% 与市中心的距离 1.6 10.5 1.8 12 1.5 10 15% 片区形象 区位 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 权重 评分指标 海逸·锦绣桃园 湖景湾 中恒海晖城 参照项目 由此，区位打分法确定的本项目的销售均价为： P区位＝4459元/平方米。 3.4.2 产品打分法 4778 本项目价格(元/㎡) 450 1660 2668 加权价格(元/㎡) 0.1 0.3 0.6 参照权重（%） 4502 5532 4447 折算价格(元/㎡) 4500 5300 4300 参照项目目前售价(元/㎡) 10.0 　 9.6 　 9.7 　 　 总评分 1.5 10 1.5 10 1.2 8 15% 开发商品牌 0.8 10 0.7 9 0.7 9 8% 物业管理 1.0 10 0.9 9 1.0 9.5 10% 施工质量 其他 0.4 10 0.4 9.5 0.4 11 4% 会所 0.6 10 0.6 10 0.6 9.5 6% 学校 0.4 11 0.4 10 0.5 11.5 4% 社区商业 社区配套 1.2 10 1.1 9 1.2 10 12% 户型设计 1.2 10 1.1 9.5 1.2 10 12% 建筑外观 1.2 10 1.2 10 1.1 9.5 12% 园林环境 0.9 9.5 0.9 10 1.0 11 9% 社区规模 0.8 10 0.8 9.5 0.8 10 8% 总体规划 规划设计 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 权重 评分指标 海逸·锦绣桃园 湖景湾 中衡海晖城 参照项目 P产品＝4778元/平方米 3.4.3 当前时点住宅价格确定 综合权衡区位、产品评分，在这一区位，房地产价值受区位影响更大，因此区位因素权重取65%，产品因素权重取35%，加权平均后得到以下价格。 P现时＝ P区位×65% + P产品×35% ＝4571元/平方米 3.5 价格涨幅确定 3.5.1 区域价格增幅 21.75％ 5665 3979 3139 商品住宅价格 南海 42.37％ 26.76％ 18.5％ 增 幅 34.0% 11.1% - 增 幅 14.18% 4299.8 3208.7 2888.6 商品住宅价格 狮山 34.9% 19.3% 12.3% 增 幅 17.19% 4919 3645 3056 商品住宅价格 佛山 复合增长率（三年，％） 2007 2006 2005 年份 狮山近三年商品住宅价格复合增长率为14.18％，与佛山、南海价格增长速度尚有较大距离，狮山住宅价格有较大的上升空间。 3.5.2 狮山典型楼盘价格增幅 39.3% 35% 57.3% 19.5% － 同类物业复合增长率（年，％） 95% 100% 100% 100% 100% 100% 消化率 小高层2400 5500 4500 4000 3500 多层2000 1400 销售均价 （元/㎡） 600 600 800 300 销售套数 小高层 小高层 小高层 小高层 多层、小高层 多层洋房 物业形态 Dec-07 Aug-07 Jun-07 Apr-06 Jun-05 Jul-03 开盘时间 四期 三期 二期 一期 　 南海·湖景湾价格增幅 3.5.3 禅城供需形势对比 禅城2008、2009年将呈现供求平衡的状态；但是在2010年将出现供不应求的状态。 但是在2010年，佛山将面临两件大事：一是广佛地